Bezumowne korzystanie z lokalu

Odpowiedź prawnika: Bezumowne korzystanie z lokalu

Przepisy Kodeksu cywilnego o bezumownym korzystaniu z rzeczy mają zastosowanie tylko w wypadku, gdy między stronami nie funkcjonuje stosunek obligacyjny, na podstawie którego rzecz została wcześniej oddana do korzystania. Istnienie takiej więzi obligacyjnej powoduje, że pierwszeństwo zastosowania będzie przysługiwało postanowieniom odpowiedniej umowy, a w braku takowych, stosownym przepisom Kodeksu cywilnego o zobowiązaniach. Dopiero, w przypadku braku wspomnianych regulacji będą miały zastosowanie art. 224-225 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli umowa najmu nie zawierała żadnych postanowień w zakresie rozliczeń między stronami w przypadku zajmowania lokalu po jej wygaśnięciu, w grę wchodzą art. 674 i 675. § 1. Kodeksu cywilnego, mówiące, iż, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu, najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony oraz że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Należy się zastanowić, czy w zaistniałej sytuacja nie doszło między stronami do przedłużenia umowy najmu za zgodą wynajmującego. Wystarczająca w tym względzie byłaby nawet zgoda wyrażona w sposób dorozumiany. W przypadku takiej zgody, opłata za korzystanie z lokalu równałaby się wysokości ostatniego czynszu. Jednakże, niniejszy przypadek wskazuje raczej na to, że lokator zajmuje pomieszczenie bez zgody właściciela. W związku z powyższym, będą miały zastosowanie przepisy o bezumownym korzystaniu z rzeczy, z pierwszeństwem wobec ogólnych przepisów o odszkodowaniu, o ile tych pierwszych nie zmodyfikowano umową. Natomiast w pełni stosuje się przepisy o najmie co do stanu zwracanej rzeczy.

Zgodnie z art. 225 w związku z art.

224 i 230 Kodeksu cywilnego, posiadacz zależny w złej wierze obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Należy doprecyzować, że wspomniane wynagrodzenia nie ma formy świadczenia okresowego, ale jednorazowej wypłaty na rzecz właściciela. Nie stanowi ono odszkodowania dla tego ostatniego, nie jest więc związane z tym, czy właściciel poniósł jakąś szkodę w przez to, że nie mógł wykonywać przysługującego mu prawa własności. Kwota ma stanowić wynagrodzenie za sam fakt korzystania z rzeczy. Jej wysokość powinna być oszacowana na równowartość tego co właściciel byłby w stanie uzyskać wg cen rynkowych za dany lokal gdyby oddał go w odpłatne korzystanie, np na podstawie umowy najmu czy dzierżawy. W związku z powyższym, kwota wynagrodzenia za bezumowne korzystanie może być większa niż pobierany wcześniej czynsz, jeżeli właściciel jest w stanie udowodnić, że taką sumę byłby w stanie uzyskać, czyniąc rynkowy użytek z prawa własności poprzez wynajęcie, czy dzierżawę lokalu.