Brak zapłaty czynszu dzierżawnego

Odpowiedź prawnika: Brak zapłaty czynszu dzierżawnego

Niezbędnym składnikiem umowy dzierżawy jest obowiązek spoczywający na dzierżawcy polegający na zapłacie czynszu. Art. 703 kodeksu cywilnego przewiduje, iż jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypoiwedzenia. Jednakże wydzierżawiający winien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Powołany przepis znajduje zastosowanie w sytuacji opisanej w pytaniu. W istocie wezwanie dzierżawców do zapłaty nie jest warunkiem niezbędnym do skutecznego domagania się obowiazków umownych, pełni ono raczej rolę próby ugodowego załatwienia sporu oraz "przymuszenia" niejako dłużników do zapłaty zaległego czynszu dzierżawnego. Wydzierżawiający może jednak wypowiedzieć dzierżawcom umowę dzierżawy bez wypowiedzenia, wcześniej musi jednak udzielić im trzymiesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu, najlepiej pisemnie. Idealnym rozwiązaniem byłoby, jeżeli dzierżawcy byli w stanie zapoznać się z treścią takiego pisma, jednakże w braku takiej możliwości (np. na skutek nieodbierania pism przez dłużników) wystarczającym będzie wysłanie pisma listem poleconym.

Nadto, wydaje się, iż na trzech dzierżawcach ciąży obowiązek solidarnej zapłaty zaległego czynszu. Solidarność oznacza, iż wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od każdego z dłużników, od niekórych z nich lub też od wszystkich łącznie. Jeśli nawet wykluczyć solidarność dłużników - dzierżawców, wydzierżawiającemu przysługiwać w stosunku do nich tzw. żądanie zapłaty in solidum - zapłata przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.