Czy były mąż może sprzedać bez mojej zgody nasz dom?

Pytanie:

W raz z moim byłym mężem posiadamy dom jednorodzinny. Obecnie w owym domu żyje tylko mój były mąż, ja z córeczką mieszkam u rodziców. Chciałabym przeprowadzić zniesienie współwłasności. Czy mogę jakoś zabezpieczyć się przed sprzedażą mojej części tego domu, oraz przed wzięciem na tą nieruchomość kredytu?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

 

Opinia prawna

Sporządzoną na Pani potrzebę opinię prawną oparliśmy na przepisach:

 

ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.1964.16.93 z późn. zmianami),

 

ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 2014.101 tekst jednolity),

 

ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U.2012.788 tekst jednolity).

 

Wskazaną kwestię regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z art. 31 k.r.o. z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Oznacza to, że w małżeńskim ustroju wspólności majątkowej istnieją trzy rodzaje majątków: majątek wspólny, należący do obojga małżonków łącznie, majątek osobisty męża i majątek osobisty żony. Kodeks wylicza, jakie składniki wchodzą do majątku wspólnego (jest to wyliczenie przykładowe) i majątku osobistego (w art. 33 k.r.o.; jest to wyliczenie zamknięte).

Należy zauważyć, że małżeńska wspólnota majątkowa trwa aż do chwili rozwiązania małżeństwa przez rozwód lub orzeczenia separacji. Może również ustać z chwilą zawarcia majątkowej umowy małżeńskiej (potocznie zwanej intercyzą). Ponieważ w stanie faktycznym mowa jest o byłym mężu, zakładamy, że doszło między Państwem do rozwodu, a obecne postępowanie toczy się o podział majątku wspólnego zgromadzonego w czasie trwania małżeństwa, do którego to majątku wchodzi m.in. dom.

Należy przy tym zauważyć, że jeśli orzeczono już między Państwem rozwód, małżeńska ustawowa wspólność majątkowa nie istnieje – wciąż jednak istnieje majątek wspólny, który należy podzielić. W takich sytuacjach zastosowanie znajdzie art. 46 k.r.o., który stwierdza, że w sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. 

Przepisy, o których mowa powyżej, odsyłają do jeszcze innych przepisów – o współwłasności w częściach ułamkowych – tak stanowi art. 1035 kodeksu cywilnego:

Art. 1035. Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Do majątku wspólnego małżonków po rozwodzie należy więc stosować przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych; zastosowanie znajdzie więc art. 195 k.c. i nast. Zgodnie z tym przepisem, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Jedną z cech charakterystycznych współwłasności w częściach ułamkowych jest zaś to, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.).

W chwili obecnej, do czasu zniesienia współwłasności majątku, jest Pani wraz z byłym mężem współwłaścicielką majątku zgromadzonego w czasie trwania małżeństwa – w tym, jak można przypuszczać, domu. Zgodnie z art. 197 k.c. domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Domniemanie to można obalić w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego, jednak wyrok jeszcze nie został wydany, należy więc stwierdzić, że na chwilę obecną posiada Pani własność wynoszącą ½ całości nieruchomości – podobnie jak były mąż. Może on – podobnie jak Pani – zbyć wyłącznie udział w nieruchomości, nie zaś całą nieruchomość.

Zbycie całej nieruchomości jest to tzw. czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W stosunku współwłasności w częściach ułamkowych prawa współwłaścicieli do dysponowania przedmiotem współwłasności są bowiem bardzo ograniczone; w opisanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 199 k.c.:

Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zgodnie z tym przepisem, sprzedaż całego domu – jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu – mogłaby dokonać się wyłącznie za Pani zgodą. W przypadku braku takiej zgody drugi współwłaściciel mógłby wystąpić do sądu o zgodę, lecz jej uzyskanie jest poddawane ocenie pod względem celem czynności oraz interesów współwłaścicieli. Sprzedaż całości nieruchomości bez zgody drugiego ze współwłaścicieli byłaby czynnością nieważną.

Nie zmienia to jednak faktu, że były mąż mógłby zbyć własny udział w nieruchomości, wynoszący ½ całości. W takim przypadku nowym współwłaścicielem stałaby się osoba trzecia, która miałaby prawa dotychczasowego współwłaściciela, w tym mogłaby wnioskować o dokonanie podziału majątku wspólnego. Były mąż, zamiast zbywać swój udział, mógłby również przenieść go na inną osobę w drodze darowizny. Zaciągnięcie kredytu (mowa o kredycie hipotecznym, gdyż w razie zaciągnięcia kredytu „zwykłego”, w którym mąż jest dłużnikiem osobistym, odpowiadałby tylko on swoim własnym majątkiem) nie byłoby w zasadzie możliwe ze względu na brak Pani zgody, jak również brak ustalenia wysokości udziałów w majątku (obecnie istnieje wyłącznie domniemanie co do tego, że były mąż posiada udział w wysokości połowy własności nieruchomości).

Należy jednak zauważyć, że w chwili obecnej toczy się postępowanie o podział majątku wspólnego. Jak stwierdził Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 13 marca 2002 r., III CKN 411/00, celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności przez odebranie temu prawu cechy wspólności. Ten skutek jest osiągany postanowieniem znoszącym współwłasność ex nunc, które dotyczy wszystkich podmiotów stosunku współwłasności. Wymaga to, aby orzeczeniem znoszącym współwłasność zostali objęci aktualni współwłaściciele. Zbywca należącego do niego udziału w rzeczy będącej przedmiotem współwłasności, jeżeli zbycie to nastąpiło w toku postępowania o zniesienie współwłasności, w zasadzie traci zainteresowanie w tej sprawie, gdyż wynik jej nie dotyczy już jego prawa, chyba że zainteresowanie zbywcy rezultatem postępowania będzie wynikać z innych przyczyn (sytuacja zbywcy może się kształtować inaczej, gdy w postępowaniu o zniesienie współwłasności zostały zgłoszone wzajemne roszczenia z tytułu posiadania rzeczy).

Nawet jeżeli więc doszłoby do zbycia udziału w nieruchomości, sąd i tak wydałby postanowienie o zniesieniu współwłasności. W postanowieniu tym musiałby określić sposób, w jaki dojdzie do zniesienia współwłasności: przez podział (co w przypadku nieruchomości nie wchodzi w grę), przyznanie majątku jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej lub sprzedaż i podział pieniędzy.

Nie musi to być jednak wyłączne rozstrzygnięcie, jakie wyda sąd. Zgodnie z art. 567 k.p.c. w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami sąd rozstrzyga także o żądaniu ustalenia nierównych udziałów małżonków w majątku wspólnym oraz o tym, jakie wydatki, nakłady i inne świadczenia z majątku wspólnego na rzecz majątku osobistego lub odwrotnie podlegają zwrotowi.

Oczywiście, aby takie rozstrzygnięcie zapadło, musiałaby Pani wcześniej wystosować żądanie ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym lub żądanie zwrotu wydatków i nakładów z majątku osobistego na wspólny (lub odwrotnie).

 

Powyższe uwagi nie stoją na przeszkodzie wnioskowaniu o zabezpieczenie roszczenia. Należy jednak mieć na względzie, że zgodnie z art. 7301 k.p.c. udzielenia zabezpieczenia Interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie.

Przy wyborze sposobu zabezpieczenia sąd uwzględni interesy stron lub uczestników postępowania w takiej mierze, aby uprawnionemu zapewnić należytą ochronę prawną, a obowiązanego nie obciążać ponad potrzebę.

Roszczenie o podział majątku wspólnego jest roszczeniem niepieniężnym. Sposoby zabezpieczenia dla tego typu roszczeń zostały wskazane w art. 755 k.p.c.:

Art. 755. § 1. Jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. W szczególności sąd może:

1) unormować prawa i obowiązki stron lub uczestników postępowania na czas trwania postępowania;

2) ustanowić zakaz zbywania przedmiotów lub praw objętych postępowaniem;

3) zawiesić postępowanie egzekucyjne lub inne postępowanie zmierzające do wykonania orzeczenia;

 4) uregulować sposób roztoczenia pieczy nad małoletnimi dziećmi i kontaktów z dzieckiem;

 5) nakazać wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej lub we właściwym rejestrze.

Jak wynika z powyższego przepisu, możliwe jest orzeczenie przez sąd zakazu zbywania udziału w nieruchomości, która ma podlegać podziałowi jako część majątku wspólnego. Aby sąd wydał postanowienie uwzględniające żądanie wnioskodawcy co do zabezpieczenia, konieczne jest – jak już wcześniej wskazano – uprawdopodobnienie roszczenia oraz wykazanie interesu prawnego. 

Do udzielenia zabezpieczenia właściwy jest sąd, do którego właściwości należy rozpoznanie sprawy w pierwszej instancji. Fakt trwania postępowania nie jest przeszkodą; sąd może bowiem udzielić zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania lub w jego toku. Może więc Pani wnioskować o zabezpieczenie także w chwili obecnej.

Podsumowując, mąż może rozporządzić swoim udziałem w nieruchomości – którego domniemana wysokość wynosi ½ - bez Pani zgody, nie może jednak sprzedać całej nieruchomości bez takiej zgody. Może natomiast przekazać własny udział w formie darowizny; nie może jednak zaciągnąć na niego kredytu hipotecznego. Jeżeli mąż zaciągnie inny kredyt, niż hipoteczny, nie będzie Pani za niego odpowiadać, gdyż wspólność majątkowa małżeńska już między Państwem nie istnieje i nie ma wspólnej odpowiedzialności za długi.

Gdyby były mąż sprzedał własny udział w nieruchomości nie zmieniłoby to faktu, że sąd wydałby rozstrzygnięcie co do podziału majątku wspólnego – nawet kiedy drugim współwłaścicielem byłaby inna osoba, niż były mąż. Aby tego uniknąć, mogłaby Pani skierować do sądu wniosek o zakaz zbywania nieruchomości i wpisanie w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu; nie jest jednak pewne, czy sąd przychyliłby się do wniosku o udzielenie zabezpieczenia, gdyż rozważałby je pod kątem uprawdopodobnienia roszczenia oraz istnienia interesu prawnego. Wniosek taki w zasadzie nie jest jednak konieczny i nawet brak jego złożenia nie powinien skutkować dla Pani negatywnymi konsekwencjami. 



Tagi: 

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY