Czynsz regulowany w prywatnych nieruchomościach

Odpowiedź prawnika: Czynsz regulowany w prywatnych nieruchomościach

Z art. 39 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie kodeksu cywilnego wynika, że traci moc ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 i Nr 162, poz. 1119, z 1999 r. Nr 111, poz. 1281, z 2000 r. Nr 3, poz. 46, Nr 5, poz. 67, Nr 83, poz. 946, Nr 88, poz. 988, Nr 95, poz. 1041 i Nr 122, poz. 1317 oraz z 2001 r. Nr 4, poz. 27 i Nr 32, poz. 386), z wyjątkiem przepisów rozdziału 6. Rozdział 6 uchylonej ustawy dotyczył kwestii związanych z dodatkami mieszkaniowymi i został ostatecznie uchylony niemal pół roku po wejściu w życie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czynsze regulowane dla najemców lokali mieszkalnych zostały wprowadzone ustawą z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Przepis art. 56 ust. 2 tejże ustawy stanowi, że do dnia 31 grudnia 2004 r. włącznie czynsz najmu lokali nawiązanego na mocy decyzji administracyjnej o przydziale położonych w domach stanowiących własność osób fizycznych lub prawnych albo lokali stanowiących własność takich osób, ustala się zgodnie z przepisami o czynszu regulowanym.

Ważnym w przedmiotowej kwestii jest także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 2000 r., sygn. III RN 96/98, zgodnie z którym: „Przepis art. 56 ust. 2 w związku z art. 25 i art. 26 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. 1994 r. Nr 105 poz. 509 ze zm.) jest niezgodny z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. 1997 r. Nr 78 poz. 483) oraz art. 1 Protokołu Nr 1 do ratyfikowanej przez Polskę w 1993 r. Konwencji z dnia 4 listopada 1950 r. o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności sporządzona w Rzymie (Dz. U. 1993 r. Nr 61 poz. 284), lecz pomimo to zachowuje moc obowiązującą aż do dnia 11 lipca 2001 r. (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 stycznia 2000 r. P. 11/98 - ogłoszony w dniu 21 stycznia 2000 r. w Dz. U. 2000 r. Nr 3 poz. 46), chyba że Parlament w terminie wcześniejszym uchwali stosowną zmianę ustawodawczą dotyczącą tego przepisu”

Zatem właściciele domów czynszowych nie mieli i nie mają prawa do ustalania wysokości czynszu za mieszkania zajmowane na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale. Do czasu zmiany przez Sejm przepisów o czynszu regulowanym, a najdłużej do 11 lipca 2001 r., płacą oni czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady miasta lub gminy, taki jak najemcy mieszkań komunalnych. Sąd Najwyższy we wskazanym wyroku uchylił werdykt Naczelnego Sądu Administracyjnego oparty na odmiennym założeniu. SN związany był przy rozstrzyganiu tej kwestii wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 12 stycznia tego roku, wydanym w odpowiedzi na jego pytanie prawne, sformułowane w związku z rozpoznawaniem rewizji nadzwyczajnej od uchylonego wyroku NSA.

Ostateczny koniec ery czynszów regulowanych nastąpił zatem w dniu 1 stycznia 2005 r., od tej daty stosuje się tylko czynsz wolny. W przedstawionej sytuacji najemcy nie mogą już twierdzić, że obowiązuje ich czynszy regulowany.