Czynsz w nieruchomości gminy i osoby fizycznej
Pytanie:
"Jestem współwłaścicielem w 1/2 części własności kamienicy czynszowej. Właścicielem drugiej połowy jest gmina. W związku z tym, że obecnie czynsze w tej kamienicy są znacznie poniżej 3% wartości odtworzeniowej, zaproponowałem drugiemu współwłaścicielowi podniesienie ich do tej właśnie wartości. Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, właściciel ma nieograniczone prawo do ustalenia czynszu do wysokości odpowiadającej 3% wartości odtworzeniowej i wyłączone jest w tej sytuacji uprawnienie lokatora do sądowego kwestionowania zasadności podwyżki. Na takie rozwiązanie nie godzi się jednak przedstawiciel gminy, tłumacząc, że czynsz w zasobach gminnych ustalony musi być w wysokości określonej odpowiednią uchwałą, a obowiązująca uchwała ustala stawki czynszu w zasobach gminnych poniżej wartości 3% wartości odtworzeniowej. Czy w sytuacji, gdy właścicielami udziału we własności nieruchomości są po połowie osoba fizyczna i gmina należy w tej nieruchomości ustalać wysokość czynszu zgodnie z uchwałą Rady Gminy, czy też stosować ogólne zasady ustalania czynszu wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów?"
Odpowiedź prawnika: Czynsz w nieruchomości gminy i osoby fizycznej
Przedstawioną sytuację komplikuje to, iż najprawdopodobniej mamy do czynienia ze stosunkami najmu, powstałymi wcześniej jeszcze na zasadach tzw. przydziału.
Stawki czynszu lokali z zasobu komunalnego rzeczywiÅ›cie sÄ… ustalane uchwaÅ‚Ä…. Co wiÄ™cej, do tego zasobu komunalnego sÄ… wliczane także nieruchomoÅ›ci, których gmina jest wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicielem razem z innymi osobami – fizycznymi lub prawnymi. Nie oznacza to oczywiÅ›cie jednak, że gmina nie może tejże uchwaÅ‚y zmienić. Należy też podkreÅ›lić, iż nie jest dokÅ‚adnie tak, że drugi wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciel (osoba fizyczna) musi stosować siÄ™ do tej uchwaÅ‚y. Zastosowanie majÄ… tu bowiem przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego dotyczÄ…ce wspóÅ‚wÅ‚asnoÅ›ci, w tym podejmowania decyzji przez wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli. Gmina jest tu po prostu drugim wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicielem, tyle że inaczej niż osoba fizyczna podejmuje decyzje (wÅ‚aÅ›nie w drodze uchwaÅ‚y).
Zgodnie z art. 199 i nast. kc do rozporzÄ…dzania rzeczÄ… wspólnÄ… oraz do innych czynnoÅ›ci, które przekraczajÄ… zakres zwykÅ‚ego zarzÄ…du, potrzebna jest zgoda wszystkich wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli. W braku takiej zgody wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciele, których udziaÅ‚y wynoszÄ… co najmniej poÅ‚owÄ™, mogÄ… żądać rozstrzygniÄ™cia przez sÄ…d, który orzeknie majÄ…c na wzglÄ™dzie cel zamierzonej czynnoÅ›ci oraz interesy wszystkich wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli.
Z kolei do czynnoÅ›ci zwykÅ‚ego zarzÄ…du rzeczÄ… wspólnÄ… potrzebna jest zgoda wiÄ™kszoÅ›ci wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli. W braku takiej zgody każdy ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli może żądać upoważnienia sÄ…dowego do dokonania czynnoÅ›ci.
Każdy ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli może wykonywać wszelkie czynnoÅ›ci i dochodzić wszelkich roszczeÅ„, które zmierzajÄ… do zachowania wspólnego prawa. Ponadto, jeżeli wiÄ™kszość wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli postanawia dokonać czynnoÅ›ci rażąco sprzecznej z zasadami prawidÅ‚owego zarzÄ…du rzeczÄ… wspólnÄ…, każdy z pozostaÅ‚ych wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli może żądać rozstrzygniÄ™cia przez sÄ…d.
W przedstawionej sprawie, z uwagi na to, że wszystkie lokale w kamienicy sÄ… wynajmowane, a podwyżka miaÅ‚aby dotyczyć wszystkich lokatorów, można argumentować, iż zmiana wysokoÅ›ci czynszu jest czynnoÅ›ciÄ… przekraczajÄ…cÄ… zwykÅ‚y zarzÄ…d. Z drugiej strony, aby argumentować – choć budzi to pewne wÄ…tpliwoÅ›ci - że podwyżka jest czynnoÅ›ciÄ… nie przekraczajÄ…cÄ… zakresu zwykÅ‚ego zarzÄ…du, czy wrÄ™cz czynnoÅ›ciÄ… nagÅ‚Ä… (której może dokonać jeden wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciel) należaÅ‚oby podnosić, że jest to podwyżka niezbÄ™dna, wynikajÄ…ca z inflacji czy zÅ‚ego stanu budynku.
JeÅ›li wiec drugi ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli nie zgadza siÄ™ na podwyżkÄ™, można wnieść rozstrzygniecie sprawy do sÄ…du. W każdym razie należy przedtem sprawdzić, kto faktycznie jest wynajmujÄ…cym – czy tylko gmina, czy gmina wspólnie z drugim wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicielem. Teoretycznie bowiem osoba nie bÄ™dÄ… wÅ‚aÅ›cicielem czy "peÅ‚nym wÅ‚aÅ›cicielem" również mogÅ‚a wynająć lokale i umowy takie nie sÄ… nieważne.
RozwiÄ…zaniem byÅ‚oby też może zniesienie wspóÅ‚wÅ‚asnoÅ›ci kamienicy poprzez ustanowienie odrÄ™bnych wÅ‚asnoÅ›ci lokali. Możliwe jest również dokonanie podziaÅ‚u quoad usum (podziaÅ‚u do korzystania). Polega to na tym, że wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciele umawiajÄ… siÄ™, które lokale "przypadajÄ…" na każdego z nich. Zgodnie z tym podziaÅ‚em każdy ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli zarzÄ…dza "swoimi" lokalami, zawiera umowy najmu ich dotyczÄ…ce, decyduje o czynszu itp. Taki podziaÅ‚ do korzystania nie wymaga formy aktu notarialnego, ale dla celów dowodowych należaÅ‚oby zawrzeć takÄ… umowÄ™ w formie pisemnej. PodziaÅ‚ do korzystania nie znosi wspóÅ‚wÅ‚asnoÅ›ci, nie likwiduje udziaÅ‚ów, ale może rozwiÄ…zać problemy z zarzÄ…dzaniem lokalami. Przy podziale quoad usum wspóÅ‚wÅ‚aÅ›ciciele nie dzielÄ… siÄ™ już zyskami, gdyż każdy osiÄ…ga pożytki (w postaci czynszu)ze "swojej części".
Ustawa o ochronie praw lokatorów nie zobowiÄ…zuje gminy do ustalania czynszu poniżej 3% wartoÅ›ci odtworzeniowej lokalu. W stosunku go zasobu mieszkaniowego gminy okreÅ›la jedynie jakie kryteria majÄ… znaczenie przy ustalaniu wysokoÅ›ci czynszu, przy czym kryterium godziwego zysku w razie podwyżki nie jest brane pod uwagÄ™ tylko w stosunku do lokali socjalnych. W tym wypadku ponadto stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać poÅ‚owy stawki najniższego czynszu obowiÄ…zujÄ…cego w gminnym zasobie mieszkaniowym.
PodsumowujÄ…c, w sytuacji, gdy wÅ‚aÅ›cicielami nieruchomoÅ›ci sÄ… po poÅ‚owie osoba fizyczna i gmina możliwość podwyżki czynszu jest taka sama, jak w przypadku caÅ‚kowicie prywatnego (wspóÅ‚-)wÅ‚aÅ›ciciela. Z tym tylko, że uchwaÅ‚a gminy w tej sprawie jest wyrazem woli jednego ze wspóÅ‚wÅ‚aÅ›cicieli, czyli gminy.
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?