Decyzja o warunkach zabudowy - strony postępowania

Odpowiedź prawnika: Decyzja o warunkach zabudowy - strony postępowania

Z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika, kto – poza inwestorem – jest stroną postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu o interesie prawnym, a co za tym idzie - przymiocie strony, innych poza inwestorem osób, decydują okoliczności konkretnej sprawy związane z rodzajem, rozmiarem oraz stopniem i zakresem uciążliwego oddziaływania zamierzonej inwestycji na otoczenie (wyrok z 9 grudnia 2008 r., sygn. II SA/Po 542/2008).

W jednym z wcześniejszych orzeczeń ten sam sąd wypowiedział się w sposób następujący - Stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest inwestor, który żąda ustalenia tych warunków, właściciele i użytkownicy wieczyści działek, na których ma powstać planowania inwestycja, a także właściciele i użytkownicy wieczyści działek objętych obszarem oddziaływania planowanej inwestycji. - wyrok z 19 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Po 412/2007. Stanowisko powyższe jest ugruntowane w innych orzeczeniach sądowych, np. uchwała siedmiu sędziów NSA z 28 maja 2001 r., OSP 1/2001, publ. ONSA z 2001/4; wyr. NSA z 25 września 1995 r., VI SA 13/95, publ. ONSA z 1995/4; wyr. NSA z dnia 28 września 2006 r. II OSK 726/2006.

To zatem organ wydający decyzję o warunkach zabudowy będzie badał jaki jest zasięg oddziaływania planowanej inwestycji i na tej podstawie ustali krąg osób mających interes prawny w postępowaniu, czyli przyzna im status strony. Status strony w postępowaniu o warunkach zabudowy determinowany jest granicami oddziaływania planowanej inwestycji, przy czym oddziaływanie takie może także polegać np. na emisji zanieczyszczeń, zapachów, uciążliwości korzystania z nieruchomości. Obszar oddziaływania przy niektórych rodzajach inwestycji może obejmować nieruchomości nie tylko sąsiednie, ale również takie, które bezpośrednio nie graniczą z nieruchomością objętą planami inwestycyjnymi (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 7 kwietnia 2011 r., sygn. II SA/Bk 138/11). W innym orzeczeniu sąd uznał, że „Stronami w postępowaniach o ustalenie warunków zabudowy są, co do zasady, właściciele albo użytkownicy wieczyści sąsiednich działek, przy czym mogą to być działki, które nie pozostają ze sobą w bezpośredniej styczności. Nie ma miejsca jednak tutaj na żaden automatyzm w tej kwestii. Nawet jeżeli działka danej osoby znajduje się w bliskim sąsiedztwie działki inwestora, nie oznacza to każdorazowo, iż osobie tej przysługuje status strony postępowania administracyjnego w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji przewidzianej na działce sąsiadującej. W każdym takim przypadku należy bowiem przeprowadzić stosowną analizę, czy dana osoba ma interes prawny, aby uczestniczyć w takim postępowaniu.” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2007 r., sygn. II OSK 1016/06).

Pana sąsiedzi – właściciele działek bezpośrednio przylegający do Pana działki – mogą, ale nie muszą uzyskać statusu stron postępowania. Należy raczej wykluczyć, aby stronami mieli być sąsiedzi mający swoje nieruchomości w dalszej odległości od Pana działki czy też wszyscy właściciele działek na terenie niemającym planu zagospodarowania. Na marginesie warto zaznaczyć, że na etapie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie musi Pan jeszcze wykazywać tytułu prawnego do nieruchomości, może Pan go w ogóle nie mieć. Takim tytułem będzie się Pan musiał wykazać ubiegając się o pozwolenie na budowę.