Dwie umowy zawarte do jednego przedmiotu najmu
Pytanie:
"W 1998 roku jedna ze współwłaścicielek, mająca upoważnienie ponad 50% pozostałych współwłaścicieli do prowadzenia administracji, podpisała umowę na wynajem miejsca pod garaż blaszany. Umowa najmu została zawarta na okres od 1 czerwca 1998 r. na czas określony na 10 lat. Czynsz najmu wynosił 50 zł miesięcznie. Strony ustaliły wysokość czynszu na poziomie 30% średniej płacy w pięciu podstawowych działach gospodarczych ogłaszanych przez Prezesa GUS-u w Monitorze Polskim. Jednocześnie najemca wpłacił 3000 zł kaucji. W czerwcu 2005 r. współwłaściciele zmienili administratora nieruchomości. Stary administrator nie rozliczył się z przyjętych od najemców kaucji. Nowy zarządca podpisał nowe umowy najmu. Treść umów została skonstruowana w inny sposób. Został podniesiony czynsz z 50 do 100 zł. Nie nastąpiło wypowiedzenie starych umów. Współwłaściciele ustalili, że stary administrator rozwiąże stare umowy i rozliczy ewentualne roszczenia. Niestety nie wywiązał się ze swoich obowiązków. Najemca zakwestionował umowę zawartą z nowym administratorem. Powołuje się na zapisy starej umowy, jednocześnie podnosząc, że do podpisania nowej został zmuszony. Od lipca 2005 r. do dnia dzisiejszego nie płaci czynszu, mimo wezwań do zapłaty, ponieważ twierdzi, że nowa umowa jest nieważna i obowiązuje go stara umowa i czynsz 50 zł przez 10 lat, a ponieważ wpłacił kaucje to ją teraz wymieszkuje. Czy nowa umowa jest ważna, jeśli najemca ją podpisał, a potem zakwestionował własną decyzję? Czy konieczność podpisania nowej umowy można wytłumaczyć tym, że stara była podpisana z osobą, której pełnomocnictwo zgodnie z art. 627 KC wygasło? Jeżeli przyjąć, że umowa z 1998 r. reguluje wzajemne obowiązki i świadczenia pomiędzy stronami, to czy prawidłowe jest ustalenie czynszu zgodnie z zapisami § 4? Kto ma najemcy w razie rozwiązania umowy zwrócić kaucję? Poprzednia administratorka i współwłaścicielka nie rozliczyła się ani z najemcami, ani z pozostałymi współwłaścicielami."
Odpowiedź prawnika: Dwie umowy zawarte do jednego przedmiotu najmu
Z przedstawionego pytania wynika, że pierwsza umowa najmu została podpisana z pełnomocnikiem działającym w imieniu i na rzecz współwłaścicieli. Zakładamy przy tym, że umocowanie obejmowało 100 % udziałów w nieruchomości; w tym sensie, że właściciele dysponujący ponad połową udziałów udzielili administratorce pełnomocnictwa, a pozostałe udziały należały właśnie do tej osoby. Na podstawie opisanej sytuacji trudno uznać argumenty najemcy za słuszne. Choć bowiem pierwsza umowa najmu nie została wypowiedziana, to należy uznać, że strony rozwiązały ja na mocy zgodnych oświadczeń woli poprzez podpisanie nowej umowy. Zawarcie nowej umowy najmu nie było konieczne z uwagi na to, że wygasło pełnomocnictwo osoby, która wcześniej reprezentowała właścicieli przy zawieraniu poprzedniej umowy. Umowa ta była zawarta w czasie, gdy pełnomocnictwo było ważne i nie ma znaczenia późniejsze jego wygaśnięcie, zmiana administratora itp. W zasadzie prawidłowym byłoby, gdyby strony zawierając nową umowę najmu określiły, co dzieje się z kaucją. Jeżeli według poprzedniej umowy kaucja miała ulec zwrotowi w razie rozwiązania stosunku najmu, a nowa umowa nie zawiera w tej kwestii żadnych postanowień, to należałoby uznać, że wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję już teraz. Wynajmującymi są właściciele nieruchomości i to oni zobowiązani są do zwrotu tej kwoty. Administratorka (i jednocześnie współwłaścicielka) na równi z innymi współwłaścicielami jest obciążona tym obowiązkiem, z uwagi na fakt, iż także jest stroną umowy najmu (wynajmującym).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?