Działalność gospodarcza-podnajem

Odpowiedź prawnika: Działalność gospodarcza-podnajem

Do sytuacji tej znajdą zastosowanie przepisy o współwłasności z kodeksu cywilnego.

Czynność, którą chce Pani dokonać, nie jest podnajęciem, ale wynajęciem części nieruchomości, gdyż aby był to podnajem, musiałaby Pani być sama najemcą, a jest Pani przecież jak rozumiem współwłaścicielem.

Jeśli chodzi o czynności dotyczące nieruchomości wspólnej, to wyróżnia się tu dwie kategorie, z jednej strony czynności zwykłego zarządu z drugiej zaś czynności zarząd ten przekraczające.

W literaturze i orzecznictwie poświęconym temu zagadnieniu podkreśla się, iż nie można abstrakcyjnie przyporządkować określonej czynności (tu wynajęcia lokalu, a zatem części nieruchomości) do jednej bądź drugiej z powyższych kategorii. Należy wziąć pod uwagę ogół okoliczności danego przypadku.  Można znaleźć również pewne uogólnienia:

Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.  (Rudnicki Stanisław, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 560)

To czy w konkretnej sytuacji zaliczymy zawarcie umowy najmu do czynności zwykłego zarządu może zależeć od dotychczasowej praktyki w zarządzaniu tą nieruchomością (to jak współwłaściciele dotychczas traktowali dokonywanie takich czynności, czy takie umowy są zawierane często, czy też ta ma wyjątkowy charakter).

Nie zmienia to jednak faktu, iż nawet na czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli mających ponad połowę udziałów (na przekraczające zwykły zarząd muszą zgodzić się zaś wszyscy współwłaściciele), czyli mogłaby Pani sama takiej czynności dokonać, pod warunkiem że ma Pani udział w tej rzeczy większy niż połowa (z pytania nic takiego nie wynika). Jeśli nie ma Pani tak dużego udziału, to musi Pani uzyskać zgodę na ten podnajem tylu współwłaścicieli, abyście łącznie mieli Państwo ponad połowę udziałów w nieruchomości. W przeciwnym wypadku taka czynność (wynajęcie części nieruchomości) mogałby być nieważna.

Jeśli chodzi o pytanie o przychody, to prosimy zadać drugie (osobne) pytanie podatkowe, odpowiedzi bowiem na takie pytania, zgodnie z regulaminem serwisu www.e-prawnik.pl rządzą się innymi regułami.