Egzekucja mieszkania a umowa najmu

3.11.2004

Pytanie klienta:

""We wrześniu bieżącego roku zawarłem umowę o najem lokalu mieszkalnego, w której zobowiązałem się do zapłaty z góry 4000 PLN za pierwsze 6 miesięcy. Kwotę powyższą uiściłem. W umowie został zawarty punkt, w którym wynajmujący oświadcza, że lokal jest przedmiotem jego wyłącznej własności, a prawo własności nie zostało przeniesione na osobę trzecią oraz, że nie są prowadzone żadne spory dotyczące własności tego lokalu a także, że żadna osoba trzecia nie ma jakiś praw do lokalu. Po pewnym czasie na adres wynajmowanego mieszkania (do rodziców wynajmującego mi mieszkanie, którzy albo nie żyją albo mieszkają gdzie indziej - tego nie ustaliłem) przyszło zawiadomienie od komornika o podjęciu czynności związanych z egzekucją zaległości czynszu za ostatnie dwa lata. Mieszkanie jest mieszkaniem spółdzielczym i z pozwem wystąpiła spółdzielnia. Wynajmujący ma mieszkanie, mieszka w domu jednorodzinnym i ma bardzo dobrą sytuację materialną. W związku z czym nie podejrzewałem wcześniej, że mogą być jakieś problemy z najmem tego mieszkania. W wynajmowanym mieszkaniu mieszkam z żoną, która jest w 7 miesiącu ciąży. W związku z powyższym proszę o odpowiedź na następujące pytania. Czy wraz z rodziną mieszkam w tym lokalu legalnie czy nielegalnie? Jeśli nielegalnie, to czy komornik może nas eksmitować? Jak w świetle prawa wygląda sytuacja wynajmującego mi mieszkanie (zobowiązał się, że mieszkanie jest wyłącznie jego własnością)? Kogo mogę z powództwa cywilnego skarżyć za straty moralne (moja żona dość mocno przeżyła sprawę zawiadomienia przez komornika o czynnościach egzekucyjnych), czy komornika, który nie sprawdził jaki jest adres osób, do których pisze zawiadomienie i spowodował przez to duży stres u mojej żony, czy też wynajmującego mi mieszkanie, który przekazał mi do wynajmu lokal, obciążony zaległościami z tytułu czynszu? Czy powinienem pisemnie zawiadomić spółdzielnię, że ja zajmuję ten lokal na mocy umowy z wynajmującym i próbować ze Spółdzielnią negocjacji czynszu, a wynajmującego skarżyć z powództwa cywilnego o świadome wprowadzenie w błąd?""

Odpowiedź prawnika:

Niniejsza informacja prawna dotyczy lokalu, będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (potocznie określanego mieszkaniem spółdzielczym), oddanego w najem. Jeżeli najemca danego lokalu (mieszkania) posiada ważną umowę najmu, to jego pobyt w tym lokalu jest jak najbardziej zgodny z prawem. To czy doszło do zawarcia skutecznej (a więc i ważnej) umowy najmu zależy już od konkretnych okoliczności faktycznych.

Komornik będzie mógł przeprowadzić eksmisję tylko wtedy kiedy przeciwko najemcom uzyska tzw. tytuł wykonawczy (czyli np. prawomocny wyrok sądu nakazujący eksmisję opatrzony klauzulą wykonalności. Stanie się tak wyłącznie w sytuacji, kiedy przeciwko "właścicielowi mieszkania" (osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czyli w przedstawionym stanie faktycznym przeciwko wynajmującemu) z tytułu braku zapłaty zaległego czynszu zostanie wszczęte postępowanie egzekucyjne, a przedmiotem egzekucji stanie się właśnie omawiany lokal.

Wynajmujący w świetle obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego obowiązany jest oddać najemcy rzecz (czyli także lokal mieszkalny) do używania a także utrzymywać ją w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Z takiego sformułowania wynikają dwie kwestie:

  1. wynajmujący nie ma obowiązku być właścicielem rzeczy, oddanej w najem;

  2. naruszeniem zasady utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku jest jej odebranie najemcy przez osobę trzecią (np. eksmisja najemcy przez komornika).

Wynajmujący może jednak dobrowolnie w umowie najmu oświadczyć, że jest właścicielem przedmiotu, oddanego w najem. W takim przypadku w razie niezgodności "takiej informacji" ze stanem faktycznym i poniesienia przez najemcę z tego tytułu szkody wynajmujący ma obowiązek naprawienia najemcy poniesionej szkody (w praktyce najczęściej zapłaty odszkodowania).   

Szkodą według prawa cywilnego są nie tylko straty materialne (np. utrata rzeczy) ale także uszczerbki niematerialne (tzw. szkoda niematerialna). Cierpienia danej osoby, spowodowane niezgodnym  prawem zachowaniem podmiotu trzeciego, mogą być właśnie przykładem takiej szkody niematerialnej. W określonych przypadkach prawo polskie w tych sytuacjach dopuszcza uiszczenie na rzecz poszkodowanego tzw. zadośćuczynienia. Ogólnymi przesłankami powstania wspomnianego prawa jest:

  1. powstanie szkody,

  2. niezgodne z prawem (zwykle zawinione) działanie osoby, powodującej szkodę, 

  3. istnienie tzw. adekwatnego związku przyczynowego między zachowaniem sprawcy a powstałą szkodą. 

Ogólnikowo przedstawiony stan faktyczny (dotyczący zarówno postępowania komornika jak i wynajmującego)  nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy wszystkie wyżej wymienione przesłanki zostały w pełni spełnione. 

Umowa najmu dochodzi do skutku poprzez złożenie stosownych oświadczeń wynajmującego oraz najemcy. Dlatego wszelkie jej modyfikacje (czyli także wysokość czynszu) mogą dokonywać tylko jej strony (wynajmujący oraz najemca), a nie na drodze porozumienia między np. najemcą a osobą trzecią (a taką byłaby spółdzielnia).

Najemca może zawsze od wynajmującego domagać się na drodze cywilnej zapłaty odszkodowania z tytułu naruszenia przez wynajmującego obowiązków, wynikających z umowy najmu (jest to tzw. odpowiedzialność kontraktowa).

Zespół prawników
e-prawnik.pl -

Powiązane artykuły

Najem okazjonalny - o czym należy pamiętać?

Kompletny poradnik najmu okazjonalnego 2025. Dowiedz się o obowiązkach, terminach zgłoszenia do urzędu skarbowego, kosztach notarialnych i opodatkowaniu. Aktualne przepisy i praktyczne porady

Umowa najmu lokalu mieszkalnego 2025 - Kompletny poradnik prawny

? Jak zawrzeć umowę najmu lokalu w 2025? ? Prawa i obowiązki stron ? Nowe przepisy podatkowe ? Wzór umowy ? Praktyczne porady prawne

Egzekucja z Nieruchomości 2025 - Kiedy Komornik Może Zająć Nieruchomość?

Kompleksowy przewodnik po egzekucji z nieruchomości w 2025 roku. Dowiedz się kiedy komornik może zająć nieruchomość, jak przebiega proces i jakie są nowe możliwości licytacji elektronicznej.

Kupujemy mieszkanie - u notariusza | Kompletny poradnik

Wszystko co musisz wiedzieć o wizycie u notariusza przy zakupie mieszkania w 2025 roku. Dokumenty, koszty, obowiązki notariusza i najważniejsze zmiany prawne.

Czym się różnią czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd?

Praktyczny przewodnik o różnicach między czynnościami zwykłego zarządu a przekraczającymi zwykły zarząd rzeczą wspólną. Aktualne przepisy, orzecznictwo i przykłady z 2025 roku.

Spadek 2025: Co Możesz Odziedziczyć?

Spadek w Polsce 2025 - wszystko o prawach i obowiązkach spadkobierców. Aktualne przepisy, fundacja rodzinna, niegodność dziedziczenia, zachowek. Praktyczne wskazówki prawne.

Odpowiedzialność współmałżonka z tytułu umowy najmu lokalu mieszkalnego

Na podstawie zawartej umowy najmu lokalu mieszkalnego co do zasady wynajmujący zobowiązuje się oddać dany lokal do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast najemca jest zobowiązany (...)

Odpowiedzialność innych osób za dług najemcy

Głównymi postanowieniami umowy najmu lokalu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy lokalu do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, co odpowiada zobowiązaniu najemcy do płacenia (...)

Naganne zachowanie najemcy - wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Do umowy najmu prywatnego lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdują nie tylko przepisy kodeksu cywilnego ale także ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu (...)

Umowa dożywocia 2025 - na czym polega i jak zawrzeć?

Wszystko o umowie dożywocia w 2025 roku. Dowiedz się na czym polega, jak zawrzeć, jakie ma zalety i wady. Praktyczny przewodnik z przykładami i aktualnym stanem prawnym.