Faktura a umowa najmu

Odpowiedź prawnika: Faktura a umowa najmu

Ważność umowy najmu

Najem jest stosunkiem obligacyjnym, łączącym dwie strony - najemcę i wynajmującego. Z przedstawionych przez Pana faktów wynika, że w trakcie jego trwania zmienił się wynajmujący - poprzednio była to osoba prawna w formie spółki z o.o., w chwili obecnej zaś jest to inna osoba prawna. Fakt, że w skład organów obu wchodzą te same osoby, nie ma znaczenia - są to dwa różne podmioty prawa. Przedstawiony przez Pana stan faktyczny nie pozwala orzec, w jaki sposób doszło do zmiany osoby wynajmującego.

Jest możliwość, że obecny wynajmujący nabył od poprzedniego wynajmującego przedmiot najmu, wówczas zgodnie z art. 678 k.c. wstąpił on, jako nabywca, w stosunek najmu w miejsce zbywcy z mocy prawa, przez co umowa wiąże Pana i jest ważna.

Inną możliwością jest, że osoba prawna, z którą pierwotnie zawarł Pan umowę najmu, uległa przekształceniu, zgodnie z przepisami k.s.h.  Przekształcenie spółki, zgodnie z art. 553 § 2 ksh powoduje przejście wszystkich praw i obowiązków spółki przekształcanej na spółkę przekształconą. Można przyjąć, że przekształcenie stanowi sukcesję uniwersalną, bowiem jednym aktem (uno actu) wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej przechodzą na spółkę przekształconą. Przekształcenie prowadzi do sukcesji praw i obowiązków natury prywatnoprawnej (cywilnej) i administracyjnoprawnej. Wobec tego nowa, powstałą po przekształceniu, spółka mogła wejść w prawa i obowiązki wynajmującego.

Zgodnie z art. 673 k.c. jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Terminy umowne mogą być ustalone dowolnie przez strony, stąd nie mogą być one przyczyną nieważności umowy.

Prawo do żądania pokwitowania

Zgodnie z art. 462. kc dłużnik, spełniając świadczenie, może żądać od wierzyciela pokwitowania. Ponadto dłużnik może żądać pokwitowania w szczególnej formie, jeżeli ma w tym interes. W wypadku odmowy wydania pokwitowania, zgodnie z art. 463 k.c. ma Pan prawo powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia albo złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego.

Zasadą jest, że wierzyciel - otrzymujący świadczenie - powinien, jeżeli tylko tego żąda dłużnik, wystawić mu pokwitowanie. Wierzyciel jest zwolniony z tej powinności w sytuacjach zwyczajowo przyjętych (np. gotówkowe zakupy targowiskowe) albo też, jeżeli pokwitowanie jest dłużnikowi zbyteczne, a jego żądanie ma charakter szykany (art. 5 i 353 § 1). Dłużnik, jak też osoba wykonująca zobowiązanie za niego, może żądać pokwitowania bądź w chwili spełnienia świadczenia, bądź też później. Jeżeli nie było zastrzeżenia, że świadczenie ma odebrać wierzyciel osobiście, pokwitowanie wydaje ten, kto za wierzyciela świadczenie przyjmuje (przyjął).

Mimo że treść pokwitowania wynika już z samej jego nazwy, to jednak należy brać pod uwagę także ogólne wymagania dowodowe. Tak więc treść pokwitowania, jeżeli ma ono odnieść oczekiwany skutek, nie może być zbyt ogólna czy też abstrakcyjna, chyba że chodziłoby o dług z czynności prawnej oderwanej, jako że wówczas wystarczy powołać się w pokwitowaniu na dokument dotyczący takiej czynności. Należy zatem przyjąć, że na ogół, obok samego potwierdzenia faktu spełnienia świadczenia (w całości lub w określonej części), konieczne będzie oznaczenie osoby wierzyciela, jak i dłużnika, wskazanie tytułu zadłużenia oraz określenie daty i miejsca przyjęcia świadczenia. Wystawca pokwitowania powinien je podpisać. W zasadzie ma to być podpis własnoręczny (por. art. 78). Podpisu w każdym razie nie można złożyć znakami maszyny do pisania, faksymile, stampilą itp. W tych ostatnich wypadkach, gdyby ponadto wykorzystane były druki firmowe, można jednak byłoby dopatrzyć się tzw. początku dowodu na piśmie. Pożądane jest, żeby podpis - niekoniecznie czytelny - został złożony pod treścią pokwitowania. Pokwitowanie z natury rzeczy ma formę pisemną.

Charakter prawny faktury

Sama faktura nie może być jednak pokwitowaniem. Faktura jest bowiem związana z obowiązkami podatnika VAT (w tym wypadku wynajmującego) wobec Urzędu Skarbowego, a nie z umową najmu. Stąd umowa najmu nie może być dla Pana podstawą żądania wystawienia faktury przez wynajmującego. Z drugiej strony jednak, faktura jest tylko dokumentem stwierdzającym określone dane i nie może wyłączać określonych praw podatnika. Dotyczy to głównie prawa do odliczenia podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ustawy o VAT, gdyż prawo do odliczenia nie powstaje w związku z otrzymaniem faktury, a faktura jest jedynie istotna na potrzeby określenia kwoty podatku naliczonego. Niewykonanie obowiązku wystawienia faktury przez wynajmującego nie wywoła więc negatywnych skutków w stosunku do Pana jako podatnika podatku VAT.