Inwestycja na gruncie jednego ze wspólników

Odpowiedź prawnika: Inwestycja na gruncie jednego ze wspólników

Wydaje się jednak, że w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę zostało wydane na rzecz właściciela gruntu, a inwestycję mają przeprowadzić wszyscy wspólnicy spółki cywilnej (ma być ona finansowana ze środków wspólników spółki) możliwe jest bądź to ustalenie, że budowę będzie de facto realizował jedynie ten wspólnik, któremu wydano pozwolenie na budowę, natomiast środki wspólników będą traktowane bądź jako pożyczka ze środków spółki na rzecz wspólnika, ewentualnie faktycznie trzeba będzie rozważyć przeniesienie pozwolenia na budowę- jeżeli docelowo to wspólnicy spółki mają być inwestorami w procesie budowlanym.

Prawo budowlane w zasadzie wymaga spełnienia jedynie dwóch warunków, aby uprawnienia wynikające z decyzji o pozwoleniu przeszły na inna osobę:

1) oświadczenie nabywcy (w tym wypadku wspólników), iż przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w pozwoleniu na budowę;

2) oświadczenie nabywców, iż posiadają oni prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nabywca pozwolenia na niezakończoną budowę (o przeniesieniu pozwolenia na budowę możemy mówić jedynie w przypadku niezakończonej budowy) nie musi być właścicielem nieruchomości, może być np. jej dzierżawcą lub posiadać do niej inny tytułu prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Ilekroć mowa w ustawie prawo budowlane o  prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.   

Wydaje się jednak, że umowa użyczenia (która nie może być zawarta ze spółką, a jedynie jej wspólnikami, jako, że spółka cywilna nie może być podmiotem zobowiązań) może być potraktowana jako taki właśnie stosunek zobowiązaniowy, który zezwala na prowadzenie robót budowlanych tylko  w przypadku, gdy w umowie tej zostało zaznaczone, że biorący w używanie mogą prowadzić inwestycje na przedmiotowym gruncie. Z charakteru prawnego użyczenia wynika bowiem, że stosunek ten może być rozwiązany, gdy dana rzecz stała się potrzebna dającemu w użyczenie.  Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa użyczenia rzeczy (także gruntu) nie powoduje przeniesienia jej własności na biorących do używania, lecz jedynie umożliwia im bezpłatne korzystanie z niej (używanie). Wydaje się, że nie oznacza to zezwolenia ze strony dającego w użyczenie na rozpoczynanie inwestycji polegających na budowie obiektów budowlanych.

Stąd należałoby zmodyfikować odpowiednio umowę użyczenia lub w dogodny dla wspólników sposób rozstrzygnąć kwestię finansowania inwestycji na gruncie jednego ze wspólników. Przypominamy przy tym, że zgodnie z zasadą superficies solo cedit to, co zostaje wzniesione na gruncie, dzieli los tego gruntu. W takim wypadku więc wybudowana nieruchomość stanowiłaby własność tylko tego wspólnika, który jest właścicielem ziemi. Stąd warto również rozważyć możliwość przeniesienia udziałów w nieruchomości na pozostałych wspólników by następnie w tym samym stosunku stali się oni współwłaścicielami wybudowanego obiektu.