kiedy powołuje się zarządcę przymusowego?

Pytanie:

W grudniu kupiłem od gminy miejskiej lokal mieszkalny w budynku, w którym ilość lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wynosi 7. Powstała w tym dniu tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, której członkami na dzień dzisiejszy pozostaję tylko ja i gmina miejska. Przed powstaniem wspólnoty budynkiem należącym w 100% do gminy miejskiej zarządzała na zlecenie gminy wyspecjalizowana firma (spółka, której jedynym udziałowcem jest gmina miejska), która miałaby ochotę zarządzać budynkiem nadal. Ponieważ jednak nie spodobał mi się sposób wyliczenia przez tą firmę opłat dla mojego lokalu postanowiłem postawić sprawę na ostrzu noża i wystosowałem do owej firmy list, którego najważniejsze fragmenty zacytuję: \"Chciałbym odnieść się także do powiadomienia o zmianie opłat z dnia 21.01.2011 r. Otóż widzę, że zostały one wyliczone błędnie. Jeśli chodzi o opłaty za zimną wodę, odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci to lokal pozostaje pusty i nie wiadomo kiedy ten stan rzeczy ulegnie zmianie. W związku z tym stawka tych opłat powinna być na dzień dzisiejszy mnożona przez 0 a nie przez 1. Gdy lokal zostanie zasiedlony liczba osób z niego korzystających na pewno będzie większa niż 1, do tego czasu jednak lokal nie jest zasiedlony przez nikogo. Jeśli chodzi o wyliczenie opłaty za centralne ogrzewanie przyjęto mnożnik 52,02 zamiast 26,04. Powierzchnia bowiem objęta centralnym ogrzewaniem i izolowana termicznie wynosi 26,04m2 wg inwentaryzacji sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego pana (...), którego rysunku kserokopię załączam. W związku z tym, iż wybór firmy zarządzającej nieruchomością przekracza czynności zwykłego zarządu i do dokonania tej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli myślę, że w obronie swoich interesów śmiało mogę powiedzieć, że podpiszę z Państwem umowę o zarządzanie nieruchomością wtedy, kiedy w jej treści zostanie zawarty zapis o sposobie naliczania opłat za centralne ogrzewanie wynikającym z powierzchni lokalu ogrzewanej a nie całkowitej oraz - tam gdzie przyjmuje się do wyliczeń liczbę osób - zapis o kierowaniu się ilością osób faktycznie zamieszkujących. Po otrzymaniu od Państwa umowy zawierającej takie zapisy, podpiszę ją i odeślę.\" Kłopot polega na tym, że pismo owe firma ta otrzymała kwitując jego odbiór 7 lutego i do dnia dzisiejszego czyli do 21 lutego czyli przez 2 tygodnie nie otrzymałem żadnej odpowiedzi. Wydaje mi się to o tyle dziwne i niepokojące, iż wcześniej firma ta nalegała abym jak najszybciej podpisał z nią umowę o zarządzanie nieruchomością, gdyż bez mojego podpisu nie mogą założyć konta bankowego dla wspólnoty itd. - w związku z tym prosili bym sprawę potraktował jako pilną. Teraz gdy natychmiastowo im odpowiedziałem powyższym pismem - zwlekają już 2 tygodnie z nadesłaniem odpowiedniej umowy do podpisu. Obawiam się czy nie noszą się z zamiarem jakiegoś kontr posunięcia prawnego, może staraniami o ustanowienie zarządcy przymusowego? Zastanawiam się czy powinienem jakoś zareagować na tak długi brak odpowiedzi na moje pismo. Z jakich powodów można wnioskować o ustanowienie zarządcy przymusowego dla nieruchomości?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Zarząd przymusowy nieruchomością jest ustanawiany przez sąd. Art. 203 k.c. stanowi podstawę materialno-prawną dla wydania przez sąd postanowienia o ustanowieniu zarządcy sądowego. Za S. Rudnickim (Komentarz do Kodeksu cywilnego, LexPolonica) należy wskazać, iż może to nastąpić w trzech przypadkach:

  1. gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu,
  2. gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu
  3.  gdy większość krzywdzi mniejszość.

Ponieważ wypada uznać zawarcie umowy z zarządcą za czynność przekraczającą zwykły zarząd, to zgodnie z art. 199 k.c. konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lub ewentualnie upoważnienia sądu dla dokonania tej czynności. Zatem nie jest możliwe ustanowienie zarządcy sądowego dla celów zawarcia umowy o zarząd nieruchomością wspólną.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY