Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Pytanie:
"Mam taki zapis dokładnie w umowie najmu lokalu handlowego: Najemcę obciążają wszystkie opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu, w tym koszty utrzymania i eksploatacji objętego umową lokalu w szczególności koszty: energii elektrycznej, wody, gazu, co., wywozu śmieci telefonu. Koszty naliczane przez wspólnotę X, koszty będą refakturowane co miesiąc według wskazań liczników, kosztów naliczanych przez wspólnotę X proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu. Firma od której najmuje lokal wystawia mi fakturę za wodę gaz co etc. Oprócz tego na osobnej fakturze wystawia mi pozycję taką cytuję: ”koszty zarządu nieruchomością wspólną za miesiąc....: Wydaje mi się ze zgodnie z treścią umowy która zacytowałem wyżej nie powinienem płacić tej faktury. Czy mam rację? Dodam ze gdy się dowiadywałem w spółce X co to jest za pozycja poinformowano mnie że są to opłaty na artykuły biurowe wynagrodzenie zarządu i osób pracujących w spółce."
Odpowiedź prawnika: Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Odnosząc się zaś do samego zapisu umowy – już w treści tego zapisu czytamy, że najemcę obciążają w szczególności wyliczone koszty. Sformułowanie w szczególności oznacza, że jest to katalog otwarty, tzn. do obciążeń finansowych może też dojść z innych tytułów niż wymienione w umowie.
Treść faktury wskazuje na obowiązek zapłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Koszty te mają ponosić właściciele lokali (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). Ukształtowane przepisem art. 12 ust. 2 u.w.l. obciążenia właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą ulec zmianie z woli właścicieli lokali, jeżeli w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Artykuł 12 ust. 3 u.w.l. umożliwia bowiem właścicielom lokali (w drodze uchwały) zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tego tytułu. Może to jednak mieć miejsce tylko wówczas, gdy uzasadnia sposób korzystania z tych lokali. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Nie można zatem uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości (Bończak-Kucharczyk Ewa Komentarz Oficyna 2010).
Najemcy lokali nie wchodzą w skład wspólnoty mieszkaniowej, niemniej jednak właściciel lokalu, który Pan wynajmuje musi ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną, w której znajduje się ten lokal. Obciążenie kosztami zarządu nieruchomością wspólną najemców lokali może wynikać z regulaminu dotyczącego zasada rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej lub z uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?