Licytacja lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

16.2.2009

Pytanie:

"Jako zarządca wspólnoty mieszkaniowej otrzymałam nakaz zapłaty na członka wspólnoty mieszkaniowej. Wiem, że dłużnik nie zapłaci określonej w wyroku kwoty zadłużenia. Dysponuje on jednak kilkoma lokalami, z których jeden chciałabym z pomocą komornika zlicytować. To jedyny sposób by móc odzyskać środki finansowe winne wspólnocie za nieopłacone koszty zarządu i opłaty na fundusz remontowy. Od czego zacząć procedurę odzyskiwania pieniędzy od dłużnika? Czy potrzebna jest uchwała członków wspólnoty na licytację lokalu w celu odzyskania niezapłaconych kwot?"

Odpowiedź prawnika: Licytacja lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Komornicza licytacja lokalu z powodu zaległości w zapłacie należnych opłat może nastąpić w dwóch sytuacjach.

Po pierwsze, ustawa o własności lokali w art. 16 przyznaje wspólnocie prawo żądania sprzedaży lokalu w trybie uregulowanym przepisami kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat Przepis ten daje wspólnocie odrębną od zwykłego postępowania sądowego możliwość reagowania na zadłużenie właściciela lokalu. Jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga uchwały właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l.). Pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu w tym trybie przypadają byłemu właścicielowi i dopiero z tych środków możliwa jest dalsza egzekucja.

Druga możliwość wiąże się z faktem, iż wspólnota uzyskała nakaz zapłaty przeciwko właścicielowi. Może zatem uzyskać klauzulę wykonalności i skierować przeciw dłużnikowi „zwykłe" postępowanie egzekucyjne, także z nieruchomości, jaką jest lokal stanowiącego odrębną własność. Więcej informacji na ten temat można znaleźć w artykule: Egzekucja z nieruchomości Procedura ta różni się od poprzedniej w dwóch istotnych, praktycznych kwestiach.

Po pierwsze, jako czynność zwykłego zarządu, prowadzenie egzekucji nie wymaga zgody właścicieli (art. 33 w zw, z art. 22 ust. 1 u.w.l.), chyba że inaczej stanowi umowa o powierzeniu zarządu.

Po drugie, środki uzyskane ze sprzedaży lokalu nie trafiają w całości do jego byłego właściciela, ale są dzielone między wierzycieli na zasadach określonych w art. 1023 i nast. k.p.c. Więcej informacji na ten temat znajduje się w artykule: Jak podzielić pieniądze uzyskane w egzekucji?

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Licytacja lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Komentarze