Minimalny okres trwania umowy

Odpowiedź prawnika: Minimalny okres trwania umowy

Wydaje się, że zamierzony efekt może być osiągnięty przez postanowienie o następującej treści: „umowa niniejsza zawarta jest na dwanaście miesięcy. Po upływie tego okresu umowa ulega przedłużeniu na czas nieokreślony, chyba że jedna ze stron sprzeciwi się temu przed upływem tego okresu. W tym wypadku umowa ulega rozwiązaniu z upływem dwunastu miesięcy". Przy czym należy podkreślić, iż przepisy prawa (kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów) nie zawierają tu ograniczeń, dopuszczalne byłoby także sformułowanie umowy tak jak w drugiej z przedstawionych w pytaniu możliwości.

Co do kwestii miesięcznego terminu wypowiedzenia, to jest on odpowiedni dla wypowiedzenia dokonanego przez najemcę. Jeśli chodzi o wypowiedzenie przez wynajmującego, to jest ono ograniczone przez przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (która reguluje najem lokali na cele mieszkalne), zarówno w zakresie powodów z jakich może to wypowiedzenie nastąpić, jak i terminów w jakich to może nastąpić. Zatem zastrzeżenie miesięcznego terminu wypowiedzenia dla wynajmującego byłoby nieskuteczne. Więcej na ten temat w artykule: wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Jeśli chodzi o kaucję, to jej funkcją jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy (takich jak roszczenie odszkodowawcze za uszkodzenia mieszkania, zaległości w płatności czynszu itp.), stąd też samo wypowiedzenie umowy nie jest zdarzeniem upoważniającym do zachowania kaucji. Na taki wypadek można by jednak zastrzec karę umowną (wskazując wyraźnie, iż przysługuje ona wynajmującemu na wypadek wcześniejszego wypowiedzenia). 

Na marginesie należy podkreślić, iż zgodnie z treścią art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego, umowa najmu zawarta na czas określony (a taki charakter ma umowa zawarta na 12 miesięcy), nie może zostać wypowiedziana (zakończona przed terminem, na który została zawarta), chyba że takie uprawnienie zostało zawarte w samej umowie i tylko w przypadkach określonych w umowie.