Naprawa własna budynku objętego rękojmią
Pytanie:
"Firma zakupiła lokal użytkowy od dewelopera. Developer przy sprzedaży pisemnie oświadczył iż przekazuje lokal bez wad fizycznych i udziela na niego 3 letniej rękojmi. Po 3-ch miesiącach eksploatacji nastąpiła awaria ukrytej nad podwieszanym sufitem instalacji wodnej lokalu użytkowego - trójnik - połączenie się rozszczelniło a woda zalała w części lokal użytkowy i sufit podwieszany. Nabywca odebrał od dewelopera lokal wykończony pod klucz - instalacja wodna jak i sufit podwieszany były elementem stałym zakupowanego lokalu. Nabywca w swoim zakresie nic nie zabudowywał. Pogotowie wspólnoty mieszkaniowej zlokalizowało awarię, wycinając w miejscu przecieku część sufitu podwieszanego aby dotrzeć do tej instalacji i zobaczyć co się tam dzieje. Następnie specjalista przysłany przez dewelopera dokonał naprawy połączenia-zacisnął prasą trójnik, ale pozostawił powycinane w suficie podwieszanym otwory i uszkodzony sufit. Mimo upływu czasu deweloper nie naprawia uszkodzonego wskutek awarii sieci wodociągowej sufitu. Czy jeśli wezwany pisemnie deweloper w ciągu 7 dni (upłynęło już 10 dni od zaistnienia awarii i wezwania go w drodze ustnej-był na miejscu) nie dokona naprawy sufitu w lokalu możemy zlecić dokonanie naprawy innej firmie, a kosztami jej obciążyc dewelopera? "
Odpowiedź prawnika: Naprawa własna budynku objętego rękojmią
Jeśli jest to lokal użytkowy, to zakładamy, iż jest wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej nabywcy, a zatem nie mamy tu do czynienia ze sprzedażą konsumencką, czyli nie stosujemy tu ustawy o sprzedaży konsumenckiej, a kodeks cywilny.
Rękojmia za wady prawne i fizyczne powstaje z mocy prawa w wyniku zawarcia umowy sprzedaży, a zatem nawet pomimo braku oświadczenia sprzedającego jest on zobowiązany do pokrycia roszczeń kupującego z tytułu rękojmi.
W tym przypadku mamy do czynienia z wadą w rozumieniu art. 556 par. 1 kc, gdyż ze względu na powstałą awarię doszło do uszkodzenia sufitu, co zmniejsza wartość rzeczy. Zgodnie z treścią Art. 559 kodeksu cywilnego: Sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej.
W razie ewentualnego postępowania sądowego (jeśli deweloper zakwestionuje Państwa roszczenia), będziecie Państwo zobowiązani do wykazania, że przyczyny powstania wad tkwiły w instalacjach mieszkania już przed przejściem niebezpieczeństwa na kupującego (czyli przed przeniesieniem posiadania mieszkania przez dewelopera na Państwo). Z reguły dokonuje się to w drodze opinii biegłego.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego jeśli rzecz sprzedana ma wady kupujący może:
- odstąpić od umowy
- żądać obniżenia ceny
- wyznaczyć odpowiedni termin na naprawę rzeczy, a po jego bezskutecznym upływie, odstąpić od umowy
- żądać odszkodowania
Ustawodawca nie przewidział tu takiej możliwości jak naprawa rzeczy na koszt sprzedającego, z czego wnioskować należy, iż w tej sytuacji kupujący powinien ograniczyć się do uprawnień przyznanych mu przez ustawę.
Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby kupujący po tym jak wada nie zostanie usunięta w terminie domagał się obniżenia ceny mieszkania (o sumę odpowiadającą cenie remontu), a za uzyskaną w ten sposób kwotę sam sfinansował naprawę sufitu (zgodnie z art. 561 par. 3 wystąpienie z żądaniem naprawy rzeczy nie wyłącza możliwości późniejszego domagania się obniżenia ceny).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?