Niedotrzymanie warunków umowy najmu
Pytanie:
"W grudniu 1999 roku wynajęłam od spółdzielni mieszkaniowej lokal, w którym do dnia dzisiejszego prowadzę działalność. Przez 3 miesiące przeprowadzałam jego gruntowny remont i adaptację na swój koszt (ponad 200 tys.). W umowie jeden z punktów określał, że spółdzielnia zainstaluje brakujące grzejniki i doprowadzi w niektórych pomieszczeniach instalację c.o. (kilka lat wcześniej w lokalu był sklep i chłodnie, dlatego niektóre pomieszczenia nie miały c.o.). Nie nastąpiło to, a ja po 3 miesiącach podjęłam się prowadzenia tam działalności, najpierw wyłączając te pomieszczenia z użytku, potem dogrzewając je elektrycznie. Wielokrotnie w tej sprawie chodziłam do spółdzielni, pisałam pisma. Na żadne nie dostałam odpowiedzi. Aż w styczniu 2003 roku zapowiedziałam, że ponieważ przez 3 lata nie są wykonane postanowienia umowy, zaprzestaję płacić w ogóle za c.o. Po 20 miesiącach i kilku kolejnym moich pismach doprowadzono mi brakującą instalację. Rozpoczęłam opłacanie c.o. i wzywałam spółdzielnię do skorygowanie opłat moich za c.o. od początku wynajmu, proporcjonalnie o powierzchnie, które nie były ogrzewane. Zaczęto mi wystawiać wezwania do zapłaty z odsetkami karnymi, nadal nie odpowiadając mi na żadne z moich pism. Dwa lata temu dokonałam modernizacji i docieplenia elewacji zewnętrznej. Miałam zgodę (niestety tylko ustną) od spółdzielni na refundowanie tych kosztów w postaci zmniejszenia należności. Złożyłam w tej sprawie pismo (powołując się na otrzymanie ustnej zgody) i kopie faktur odnośnie poniesionych kosztów. Na spotkaniach otrzymuję zapewnienia przyjrzenia się sprawie. Nadal otrzymuję wezwania do zapłaty za c.o., którego nie płaciłam, wraz z odsetkami oraz straszeniem sądem. Czy mam prawo dochodzić swoich roszczeń w sądzie za niezrealizowanie warunków umowy przez spółdzielnie i niesłusznie naliczanie mi opłat za c.o.? Czy może tu działać jakieś przedawnienie? Ale czy i mnie obejmuje przedawnienie dotyczące zaległości (w ich rozumieniu) w czynszu?"
Odpowiedź prawnika: Niedotrzymanie warunków umowy najmu
Roszczenia z tytułu niezapłaconego przez najemcę czynszu przedawniają się z upływem trzech lat. Bieg trzyletniego terminu zaczyna się osobno w odniesieniu do czynszu w danym miesiącu z upływem dnia jego wymagalności (z reguły po 10-tym każdego miesiąca). Natomiast roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się z upływem roku od zwrotu rzeczy najmowanej, czyli od opuszczenia lokalu. Nie założenie instalacji grzewczej przez tak długi okres należy traktować jako nienależyte wykonanie umowy najmu i nie jest wykluczone żądanie odszkodowania z tego tytułu. Natomiast najemca nie ma (czy raczej nie miał) podstaw do tego, by żądać obniżenia czynszu z powodu wad rzeczy najętej ani do tego, by niezwłocznie wypowiedzieć najem, gdyż w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Aby zrealizować roszczenie odszkodowawcze na drodze sądowej należy skierować pozew o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. W pozwie tym należy wykazać przede wszystkim istnienie szkody i jej wysokość, a przede wszystkim związek przyczynowy między zaistnieniem szkody a (zawinionym) nie wykonaniem zobowiązania przez spółdzielnię. Należałoby więc w tym celu wykazać np. że w związku z brakiem ogrzewania nie było możliwości gospodarczego wykorzystywania tej części lokalu i w związku z tym dochody z działalności były mniejsze. Można też na tej podstawie żądać zwrotu kosztów ogrzewania elektrycznego.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?