Niedotrzymanie warunków umowy najmu

Pytanie:

W grudniu 1999 roku wynajęłam od spółdzielni mieszkaniowej lokal, w którym do dnia dzisiejszego prowadzę działalność. Przez 3 miesiące przeprowadzałam jego gruntowny remont i adaptację na swój koszt (ponad 200 tys.). W umowie jeden z punktów określał, że spółdzielnia zainstaluje brakujące grzejniki i doprowadzi w niektórych pomieszczeniach instalację c.o. (kilka lat wcześniej w lokalu był sklep i chłodnie, dlatego niektóre pomieszczenia nie miały c.o.). Nie nastąpiło to, a ja po 3 miesiącach podjęłam się prowadzenia tam działalności, najpierw wyłączając te pomieszczenia z użytku, potem dogrzewając je elektrycznie. Wielokrotnie w tej sprawie chodziłam do spółdzielni, pisałam pisma. Na żadne nie dostałam odpowiedzi. Aż w styczniu 2003 roku zapowiedziałam, że ponieważ przez 3 lata nie są wykonane postanowienia umowy, zaprzestaję płacić w ogóle za c.o. Po 20 miesiącach i kilku kolejnym moich pismach doprowadzono mi brakującą instalację. Rozpoczęłam opłacanie c.o. i wzywałam spółdzielnię do skorygowanie opłat moich za c.o. od początku wynajmu, proporcjonalnie o powierzchnie, które nie były ogrzewane. Zaczęto mi wystawiać wezwania do zapłaty z odsetkami karnymi, nadal nie odpowiadając mi na żadne z moich pism. Dwa lata temu dokonałam modernizacji i docieplenia elewacji zewnętrznej. Miałam zgodę (niestety tylko ustną) od spółdzielni na refundowanie tych kosztów w postaci zmniejszenia należności. Złożyłam w tej sprawie pismo (powołując się na otrzymanie ustnej zgody) i kopie faktur odnośnie poniesionych kosztów. Na spotkaniach otrzymuję zapewnienia przyjrzenia się sprawie. Nadal otrzymuję wezwania do zapłaty za c.o., którego nie płaciłam, wraz z odsetkami oraz straszeniem sądem. Czy mam prawo dochodzić swoich roszczeń w sądzie za niezrealizowanie warunków umowy przez spółdzielnie i niesłusznie naliczanie mi opłat za c.o.? Czy może tu działać jakieś przedawnienie? Ale czy i mnie obejmuje przedawnienie dotyczące zaległości (w ich rozumieniu) w czynszu?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Roszczenia z tytułu niezapłaconego przez najemcę czynszu przedawniają się z upływem trzech lat. Bieg trzyletniego terminu zaczyna się osobno w odniesieniu do czynszu w danym miesiącu z upływem dnia jego wymagalności (z reguły po 10-tym każdego miesiąca). Natomiast roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się z upływem roku od zwrotu rzeczy najmowanej, czyli od opuszczenia lokalu. Nie założenie instalacji grzewczej przez tak długi okres należy traktować jako nienależyte wykonanie umowy najmu i nie jest wykluczone żądanie odszkodowania z tego tytułu. Natomiast najemca nie ma (czy raczej nie miał) podstaw do tego, by żądać obniżenia czynszu z powodu wad rzeczy najętej ani do tego, by niezwłocznie wypowiedzieć najem, gdyż w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Aby zrealizować roszczenie odszkodowawcze na drodze sądowej należy skierować pozew o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. W pozwie tym należy wykazać przede wszystkim istnienie szkody i jej wysokość, a przede wszystkim związek przyczynowy między zaistnieniem szkody a (zawinionym) nie wykonaniem zobowiązania przez spółdzielnię. Należałoby więc w tym celu wykazać np. że w związku z brakiem ogrzewania nie było możliwości gospodarczego wykorzystywania tej części lokalu i w związku z tym dochody z działalności były mniejsze. Można też na tej podstawie żądać zwrotu kosztów ogrzewania elektrycznego.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: