Niewywiązywanie się z umowy najmu
Pytanie:
"Niedawno zakupiliśmy od syndyka masy upadłości przedsiębiorstwa x nieruchomość, na której znajdują się hale przemysłowe. Wcześniej wynajmowaliśmy część hal. Jedną z zakupionych hal wynajmował przedsiębiorca Y; czynsz najmu, jaki płacił, był bardzo niski, trzy razy niższy od czynszu, który my płaciliśmy. Przedsiębiorca Y był zainteresowany wynajęciem dotychczas wynajmowanej hali od nas, czyli od nowego właściciela, nie chce się jednak zgodzić na zaproponowane przez nas warunki i wysokość czynszu najmu. Przedsiębiorca Y twierdzi, że opuści zajmowaną halę, jak tylko znajdzie coś w zamian. Mijają właśnie dwa miesiące, odkąd zajmuje on hale bez umowy (nie chce jej podpisać) i bez zapłaty. W jaki sposób wyegzekwować zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości (w jaki sposób i w jakiej wysokości czynszu)? Jak najszybciej nakazać mu opuszczenie nieruchomości? Co zrobić z fakturami za media, które dotyczą wynajmowanej przez niego hali, a których nie chce zapłacić? "
Odpowiedź prawnika: Niewywiązywanie się z umowy najmu
Zgodnie z art.108 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze sprzedaż przez syndyka nieruchomości w toku postępowania upadłościowego wywołuje takie same skutki wobec umowy najmu jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. Zgodnie z kolei 1002 kpc z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.
Przede wszystkim należy więc rozstrzygnąć czy stosunek najmu rzeczywiście wygasł. Zgodnie bowiem z art. 678 kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (a więc także wtedy, gdy inne terminy przewiduje umowa lub stosunek najmu zawarto na czas określony). Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Ponadto, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.
Należy więc najpierw wypowiedzieć umowę najmu, można też poczekać, aż ona wygaśnie, jeśli zawarta została na czas określony, a jest to opłacalne w Państwa sytuacji.
Dopiero po wygaśnięciu stosunku najmu można mówić o bezumownym korzystaniu z przedmiotu zakończonego najmu. Przed wytoczeniem powództwa o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, należałoby pisemnie (przesyłka za potwierdzeniem odbioru) wezwać najemcę do zapłaty. Oprócz tego przysługuje Państwu oczywiście roszczenie o oddanie przedmiotu najmu (o eksmisję) oraz o zapłatą zaległego czynszu, w tym także zużytych mediów. Odszkodowanie takie powinno zasadniczo objąć kwotę, jaką uzyskaliby Państwo obecnie wynajmując hale oraz zwrot kosztów za media.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?