Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Jak rozumiemy pytanie dotyczy niekorzystnego dla kupującego obciążenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości, którą sprzedał. Należy więc przede wszystkim wskazać, że z chwilą dokonania sprzedaży, sprzedana działka przestaje być własnością sprzedającego i traci on możliwość rozporządzania tą działką (chyba, że na obciążenia zgadza się nowy właściciel - wtedy hipoteka powstanie po dokonaniu wpisu do nowo założonej księgi wieczystej nieruchomości). Jednakże, do chwili ujawnienia transakcji zbycia nieruchomości w księdze wieczystej, poprzedni właściciel, przedstawiając odpis z KW może nieuczciwie ustanowić na dotychczasowych nieruchomościach hipotekę, a sąd wieczystoksięgowy może uwzględnić wniosek zawierający zgodę właściciela wpisanego do księgi wieczystej a dotyczący wpisania hipoteki. W takiej sytuacji kupujący, by negować prawa właściciela do wyrażenia zgody na obciążenie nieruchomości sprzedanej hipoteką, może wystąpić z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że osoba, na której rzecz została ustanowiona hipoteka mogłaby się zasłaniać rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z ta zasadą, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmię wyłącza jednak wzmianka w księdze wieczystej. Dlatego też dokonując transakcji sprzedaży nieruchomości należy jak najszybciej złożyć wniosek do ksiąg wieczystych, by ograniczyć sprzedawcy możliwości nieuczciwego rozporządzania nieruchomością.