Pytanie klienta:
""Wkrótce ma być podpisany akt notarialny zakupu nowo powstałej działki wydzielonej z jednej większej działki. Dzielona działka ma swoją księgę wieczystą. Wydzielona z niej nowa działka nie ma księgi wieczystej. Kupujący (nowy właściciel) będzie składał wniosek o założenie księgi wieczystej. Czy dotychczasowy właściciel może od momentu podpisania aktu notarialnego sprzedaży wydzielonej działki do momentu powstania nowej księgi wieczystej (która dopiero będzie założona) dla nowej działki skutecznie obciążyć np. hipoteką lub roszczeniem działkę z której była wydzielona działka sprzedana? Czy takie obciążenie uniemożliwiłoby założenie nowej księgi wieczystej dla nowo wydzielonej działki? ""
Odpowiedź prawnika:
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.
Jak rozumiemy pytanie dotyczy niekorzystnego dla kupującego obciążenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości, którą sprzedał. Należy więc przede wszystkim wskazać, że z chwilą dokonania sprzedaży, sprzedana działka przestaje być własnością sprzedającego i traci on możliwość rozporządzania tą działką (chyba, że na obciążenia zgadza się nowy właściciel - wtedy hipoteka powstanie po dokonaniu wpisu do nowo założonej księgi wieczystej nieruchomości). Jednakże, do chwili ujawnienia transakcji zbycia nieruchomości w księdze wieczystej, poprzedni właściciel, przedstawiając odpis z KW może nieuczciwie ustanowić na dotychczasowych nieruchomościach hipotekę, a sąd wieczystoksięgowy może uwzględnić wniosek zawierający zgodę właściciela wpisanego do księgi wieczystej a dotyczący wpisania hipoteki. W takiej sytuacji kupujący, by negować prawa właściciela do wyrażenia zgody na obciążenie nieruchomości sprzedanej hipoteką, może wystąpić z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że osoba, na której rzecz została ustanowiona hipoteka mogłaby się zasłaniać rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z ta zasadą, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmię wyłącza jednak wzmianka w księdze wieczystej. Dlatego też dokonując transakcji sprzedaży nieruchomości należy jak najszybciej złożyć wniosek do ksiąg wieczystych, by ograniczyć sprzedawcy możliwości nieuczciwego rozporządzania nieruchomością.
Jak rozumiemy pytanie dotyczy niekorzystnego dla kupującego obciążenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości, którą sprzedał. Należy więc przede wszystkim wskazać, że z chwilą dokonania sprzedaży, sprzedana działka przestaje być własnością sprzedającego i traci on możliwość rozporządzania tą działką (chyba, że na obciążenia zgadza się nowy właściciel - wtedy hipoteka powstanie po dokonaniu wpisu do nowo założonej księgi wieczystej nieruchomości). Jednakże, do chwili ujawnienia transakcji zbycia nieruchomości w księdze wieczystej, poprzedni właściciel, przedstawiając odpis z KW może nieuczciwie ustanowić na dotychczasowych nieruchomościach hipotekę, a sąd wieczystoksięgowy może uwzględnić wniosek zawierający zgodę właściciela wpisanego do księgi wieczystej a dotyczący wpisania hipoteki. W takiej sytuacji kupujący, by negować prawa właściciela do wyrażenia zgody na obciążenie nieruchomości sprzedanej hipoteką, może wystąpić z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że osoba, na której rzecz została ustanowiona hipoteka mogłaby się zasłaniać rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z ta zasadą, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmię wyłącza jednak wzmianka w księdze wieczystej. Dlatego też dokonując transakcji sprzedaży nieruchomości należy jak najszybciej złożyć wniosek do ksiąg wieczystych, by ograniczyć sprzedawcy możliwości nieuczciwego rozporządzania nieruchomością.