Odpowiedzialność wynajmującego za zniszczenie lokalu

Odpowiedź prawnika: Odpowiedzialność wynajmującego za zniszczenie lokalu

W wypadku zniszczenia przedmiotu najmu wskutek okoliczności, za które wynajmujący ponosi odpowiedzialność, najemca może żądać przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego (jeżeli jest to możliwe) albo wypowiedzieć umowę najmu. W związku z rozwiązaniem umowy najmu najemcy przysługują roszczenia odszkodowawcze. Inaczej mówiąc wynajmujący ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną niewłaściwym utrzymaniem przedmiotu najmu. Takim przypadkiem jest niewątpliwie sytuacja opisana w stanie faktycznym, tj. dotycząca obowiązku utrzymywania należytej ochrony przeciwpożarowej budynku, w której znajdował się wynajęty lokal. Trzeba jednak mieć jednocześnie na uwadze, że odpowiedzialność ta może być ograniczona.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej wynajmującego jest tzw. odpowiedzialność kontraktowa (wynikająca z nienależytego wykonania umowy). W przypadku wystąpienia jednak innych okoliczności związanych z zaistniałym pożarem np. podpalenia trzeba jednakże mieć na uwadze, iż w opisanym stanie faktycznym mogą mieć zastosowanie również przepisy dotyczące odpowiedzialności za czyny niedozwolone.
Reżim odpowiedzialności za szkodę będącej następstwem nienależytego wykonania umowy został ujęty w przepisach Kodeksu Cywilnego (art. 471- 497).
Zgodnie z treścią art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Odpowiedzialność kontraktowa nie ogranicza się jedynie do poszczególnych, wskazanych w kodeksie cywilnym postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, takich jak niemożliwość świadczenia (art. 475), opóźnienie, zwłoka (art. 476-482), lecz dotyczy każdego naruszenia zobowiązania, bez względu na okoliczność, na czym owo naruszenie polega. Każda więc rozbieżność pomiędzy prawidłowym spełnieniem świadczenia a rzeczywistym zachowaniem się dłużnika rodzi odpowiedzialność kontraktową. W wypadku nienależytego wykonania zobowiązania, wierzycielowi przysługuje z reguły prawo żądania wykonania zobowiązania w naturze, a zatem owego przywrócenia do stanu poprzedniego w omawianym przypadku. Jeżeli nie będzie to możliwe, dopiero wówczas wierzycielowi będzie przysługiwało prawo żądania naprawienia szkody. Odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy jest świadczeniem mającym naprawić szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem bądź zaniechaniem dłużnika - ma więc na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta. Zobowiązany do naprawienia szkody może się uchylić od tego obowiązku jedynie w sytuacji, gdy naprawienie szkody byłoby sprzeczne z tzw. zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.).

Aby żądanie odszkodowania na podstawie art. 471 k.c. było uzasadnione, muszą zaistnieć trzy przesłanki: a) niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania (naruszenie zobowiązania), b) fakt poniesienia szkody, c) związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą.
Pojęcie nienależytego wykonania zobowiązania jest z jednej strony bardzo ogólne, a z drugiej pojemne i nie sposób wyczerpująco wskazać wszystkich sytuacji, w których z nienależytym wykonaniem zobowiązania będziemy mieli do czynienia. Z nienależytym spełnieniem świadczenia będziemy mieli do czynienia, gdy np. nie zostanie zachowany termin, miejsce, sposób i jakość wykonania zobowiązania, gdy przedmiot świadczenia będzie niewłaściwie składowany itd. Z taką sytuacją mamy do czynienia w opisanym stanie faktycznym, z uwagi na brak należytego utrzymania przedmiotu najmu przez wynajmującego.

Kolejna przesłanka odpowiedzialności kontraktowej - szkoda - jest uszczerbkiem majątkowym, na który składają się strata i utracony zysk. Stratę stanowi wartość utraconego przez wierzyciela świadczenia lub zmniejszona wartość świadczenia. Nadto stratę stanowić mogą również wszelkie wydatki poniesione celem zrekompensowania szkody (np. nabycie przedmiotów zastępczych w wyższej cenie) oraz tzw. szkody następcze, będące konsekwencją niewłaściwego wykonania zobowiązania, w szczególności niewłaściwej jakości przedmiotu świadczenia. Utracone korzyści oceniamy z perspektywy stopnia prawdopodobieństwa uzyskania korzyści. Jeśli jest dostatecznie wysoki - roszczenie odszkodowawcze będzie uzasadnione. Nie wystarczy natomiast samo istnienie szansy osiągnięcia zysku. Do utraconych korzyści zalicza się również pozbawienie wierzyciela pożytków z rzeczy oraz tzw. szkodę następczą. Zdaniem Sądu Najwyższego odszkodowanie za szkodę poniesioną wskutek niewłaściwego wykonania umowy może objąć nie tylko korzyści, jakich z tego powodu przedsiębiorca nie otrzymał, ale również nakłady poniesione z nadzieją na ich uzyskanie.
Ostatnią z przesłanek odpowiedzialności kontraktowej jest istnienie tzw. adekwatnego związku przyczynowego. Zgodnie z art. 361 § 1 k.c. dłużnik ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa (tj. będące następstwem zwykłego porządku rzeczy) swego działania i zaniechania.

W tym miejscu wskazać także należy, że w polskim prawie odpowiedzialność kontraktowa dłużnika nie powstaje automatycznie, ale u jej podstawy musi leżeć bądź wina dłużnika, bądź ryzyko. Z reguły przesłanką odpowiedzialności kontaktowej będzie zasada winy dłużnika, a zatem odpowiedzialność za własne działania bądź zaniechania. Niemniej jednak w związku opisanym stanem faktycznym możemy mieć również do czynienia z odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka, jeżeli np. wynajmujący powierzył wykonanie należącego do niego obowiązku utrzymania przedmiotu w należytym stanie innym osobom. Tak czy inaczej zobowiązanym do naprawienia szkody będzie dłużnik, czyli wynajmujący. Odpowiedzialność ta obejmuje nie tylko zachowanie bądź zaniechanie dłużnika umyślne, ale także nieumyślne - tzw. niedbalstwo.

Z odpowiedzialnością kontraktową wiąże się kwestia tzw. ciężaru dowodu, a zatem określenia do której ze stron umowy należy obowiązek udowodnienia, że została ona niewykonana, bądź niewykonana w sposób należyty, obowiązek udowodnienia powstania szkody i jej wysokości, oraz istnienia związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem dłużnika a powstaniem szkody. Przyjmuje się, że obowiązek udowodnienia zaistnienia szkody, oraz adekwatnego związku przyczynowego spoczywa na wierzycielu (poszkodowanym). Nadto na wierzycielu spoczywa obowiązek udowodnienia, że dłużnik nie wykonał, bądź nienależycie wykonał zobowiązanie. Należy zauważyć, że konstrukcja odszkodowawczej odpowiedzialności kontraktowej oparta jest na zasadzie winy domniemanej i to dłużnika obciąża ciężar udowodnienia, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

Na koniec należy zwrócić uwagę, że dłużnik może uniknąć obowiązku naprawienia szkody, jeżeli nie jest odpowiedzialny za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania. Przy czym musi te okoliczności udowodnić. Okolicznościami, które stanowiąc przyczynę niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności są: siła wyższa, rozumiana jako zdarzenie, którego nie można przewidzieć, ani mu zapobiec oraz przypadek, czyli zdarzenie, nienależące do żadnej z kategorii przyczyn, za które dłużnik odpowiada; będzie to więc z reguły zdarzenie, które nastąpiło bez winy dłużnika i osób, za które dłużnik odpowiada. Nadto do takich okoliczności zaliczyć należy działania osób trzecich, za które dłużnik nie odpowiada oraz działania poszkodowanego wierzyciela, gdyż z punktu widzenia odpowiedzialności dłużnika są to również zdarzenia przypadkowe. A zatem należy podkreślić, iż dłużnik jest zwolniony od odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę w takim zakresie, w jakim do jej powstania przyczynił się wierzyciel.