Okres stałego zamieszkiwania a wstąpienie w najem

Odpowiedź prawnika: Okres stałego zamieszkiwania a wstąpienie w najem

Kwestie wstąpienia w stosunek najmu reguluje art. 691 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.  Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu. Kodeks cywilny nie wskazuje terminu, w jakim powinna zamieszkiwać z najemca osoba, by móc wstąpić w stosunek najmu, ale nie określa bliżej na czym polega przesłanka "stałego zamieszkiwania". Pojęcia te zostały więc wypełnione przez doktrynie i orzecznictwo.

W literaturze przedmiotu wskazuje się, że nie jest istotne jak długo taka osoba zamieszkiwała wspólnie z najemcą przed jego śmiercią, ważne jest jednak, by spełniała przesłankę "stałego zamieszkiwania". Tak więc, wstąpienie w stosunek najmu może być kwestionowane poprzez argumentowanie, że dana osoba nie spełnia przesłanki stałego zamieszkiwania, co w przypadku krótkiego zamieszkiwania przed śmiercią najemcy może być w niektórych przypadkach łatwiejsze. Chcąc, by nastąpiło uznanie wstąpienia w stosunek najmu, należy argumentować zatem, że przesłanka "stałego zamieszkiwania" została spełniona.

Zgodnie z jednym z orzeczeń Sądu Najwyższego (sygn. akt II CKN 634/98), stałe zamieszkiwanie z najemcą ma miejsce wtedy, gdy lokal będący przedmiotem najmu stanowi "centrum ich spraw życiowych", tj. prowadzą one w nim gospodarstwo domowe, wypoczywają, nocują, czyli przebywają z zamiarem stałego pobytu. Zgodnie z innym orzeczeniem SN (sygn. akt III CRN 314/80), przesłanka co do stałego zamieszkania z najemcą zawiera w sobie wymaganie, żeby osoba bliska najemcy nie miała innego mieszkania, a lokal mieszkalny zajmowany przez tę osobę z najemcą stanowił centrum jej spraw życiowych. W myśl kolejnego orzeczenia (sygn. akt V CKN 1827/2000) nie spełnia przesłanki stałego zamieszkiwania zamieszkiwanie syna u matki, jeżeli celem takiego zamieszkiwania jest jedynie wykonywanie bezpośredniej opieki nad matką. W sytuacji, która legła u podstaw wydaniu ostatniego orzeczenia, syn na cztery miesiące przed śmiercią matki sprzedał swoje mieszkanie synowi i synowej i zaczął starać się o zameldowanie w mieszkaniu matki.

Na podstawie stanu faktycznego tej sprawy, sąd uznał, że syn zamieszkiwał z matką tylko i wyłącznie dlatego, że wymagała ona stałej całodobowej, faktycznej opieki, a w mieszkaniu matki przebywał on stale tylko ze względu na jej stan zdrowia i liczył się z obowiązkiem jego opuszczenia. Dlatego też uznano, że nie spełniona została przesłanka "stałego zamieszkiwania".

Warto również wskazać orzeczenie SN z dnia 8 lipca 1999 r., sygn. akt I CKN 1367/98, zgodnie z którym z góry założone i podporządkowane temu założeniu działanie zmierzające do nabycia uprawnienia do wstąpienia w stosunek najmu, w połączeniu z zaniechaniem możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w inny sposób, pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Żądanie wstąpienia w stosunek najmu zgłoszone przez osobę, której takie działania dotyczą, może być zatem uznane jako nadużycie prawa. Orzeczenie to spotkało się jednak z szeroką krytyką doktryny, która uznała, że w takim przypadku nie mogło dojść do nadużycia prawa.