Podwyżka czynszu za lokal użytkowy

Odpowiedź prawnika: Podwyżka czynszu za lokal użytkowy

Po pierwsze jeśli jedynie dzierżawi Pani grunt od gminy (a nie jest Pani np.: jego użytkownikiem wieczystym) to nie jest Pani właścicielem Pawilonu, gdyż jest on częścią składową nieruchomości, która zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego jest objęta własnością podmiotu będącego właścicielem nieruchomości (a zatem gminy), nawet jeśli to Pani kosztem ten pawilon powstał.

Po drugie, jeśli strony umowy dzierżawy zdecydowały się na uregulowanie zagadnienia zmiany wysokości czynszu w umowie, to takie postanowienie umowne jest wiążące dla obu stron. Jeśli w tym konkretnym przypadku możliwość podniesienia czynszu została uzależniona od wskaźnika inflacji i została dopuszczona jedynie raz w roku, to strony powinny przestrzegać takich postanowień umowy. Jakakolwiek podwyżka czynszu (czy inny „aneks" do umowy) stanowiłaby bowiem zmianę tej umowy, na co, tak samo jak na samo zawarcie umowy, konieczne są zgodne oświadczenia woli stron (czyli także zgoda dzierżawcy, nie można takiego postanowienia wprowadzać jednostronnie).

Biorąc pod uwagę bardzo istotną (40 %) podwyżkę czynszu dzierżawnego, jaki jest Pani zobowiązana uiszczać na rzecz gminy to można by ewentualnie powołać się na Art. 357¹ kodeksu cywilnego, z którego wynika, iż:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Odwołując się do tego przepisu, sąd mógłby na żądanie jednej ze stron umowy zmienić treść umowy mimo braku zgody obu stron na takie zmiany. Należy jednak podkreślić, iż zastosowanie tego przepisu jest uzależnione od oceny sądu, czy istotnie doszło tu do nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych (można bowiem twierdzić, iż powinna Pani liczyć się z możliwością takiego postępowania gminy, i odpowiednie skonstruować umowę ze swoim dzierżawcą, aby również Pani mogła podnieść odpowiednio czynsz, co jednak nie zostało zrobione), po drugie, czy ze względu na tą zmianę  zagraża Pani rażąca strata (trudno to ocenić w tej sytuacji, nie znając dokładnie okoliczności danej sprawy), po trzecie, czy na pewno nie była Pani w stanie przewidzieć tej zmiany (podwyżki czynszu przez gminę). Ogólnie należy stwierdzić, iż sądy bardzo rzadko odwołują się do tego przepisu, ma on bowiem charakter wyjątkowy (co do zasady należy wykonywać zobowiązania zgodnie z ich treścią, nawet jeśli wiąże się to ze stratami).