Podział rzeczy wspólnej do używania quoad usum

Odpowiedź prawnika: Podział rzeczy wspólnej do używania quoad usum

Podział ten jest jedną z form korzystania z rzeczy wspólnej. Stosowany jest tylko wobec rzeczy podzielnych (np. nieruchomości) w takim sensie, że możliwe jest rozłączne korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli z wydzielonych fizycznie części rzeczy wspólnej. Podział quoad usum jest typową umową cywilną, zatem posługując się nim, można dokonać określenia sposobu korzystania z każdej nieruchomości wspólnej. Sposób korzystania z nieruchomości może być kształtowany w zasadzie dowolnie. Jak najbardziej dozwolony jest podział, polegający na wyłączeniu z korzystania budynku mieszkalnego tylko dla jednego współwłaściciela.

Na podstawie takiego podziału przedmiot umowy (nieruchomość) jest dzielony, a poszczególne części przypadają określonym współwłaścicielom do wyłącznego użytku. Praktyka pokazuje, że taki sposób podziału współwłasności cieszy się dużą popularnością Podział quoad usum można zastosować praktycznie wobec każdej nieruchomości wspólnej. Prawo nie przewiduje w tym względzie żadnych ograniczeń. Podział quoad usum bardzo często przyczynia się do lepszego wykorzystania nieruchomości wspólnej.

Podkreśla się, że po dokonaniu takiego podziału każdy ze współwłaścicieli będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. Ograniczeniem w tym względzie jest obowiązek korzystania z wydzielonych części w sposób niesprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, a także korzystanie to nie może powodować obniżenia wartości nieruchomości lub prowadzić do jej uszkodzenia. Pomimo powyższego współwłaściciel w ramach swojej części nieruchomości zyskuje znaczną swobodę korzystania.

Na mocy postanowień umownych ustanawiających ten podział, pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek obligacyjny (zobowiązaniowy), nie wpływa to w żadnym przypadku na sferę praw rzeczowych. Oznacza to, że pomimo dokonanego podziału każdy ze współwłaścicieli jest nadal współwłaścicielem całej nieruchomości, a nie tylko wydzielonej części. Udział każdego ze współwłaścicieli pozostaje bez zmian. Współwłaściciele po dokonaniu podziału rzeczy do użytkowania nadal pozostają w stosunku współwłasności.

Wydzielone części nie staja się odrębnymi rzeczami, zatem współwłaściciel uprawniony do wyłącznego korzystania z konkretnej części nieruchomości, nie może samodzielnie i odrębnie zbywać, czy też obciążać hipoteką lub innym prawem przysługujących mu części.

Współwłaściciele, jedynie uzyskują prawo użytkowania przysługujących im po podziale części nieruchomości. Aby ustanowić podział quoad usum nie jest wymagana żadna forma szczególna, do dokonania takiego podziału wystarczy porozumienie pomiędzy współwłaścicielami.