Prawo do lokalu socjalnego

Odpowiedź prawnika: Prawo do lokalu socjalnego

W przedstawionym stanie faktycznym należy odnieść się do kilku zagadnień, i w zależności od ustalonych okoliczności różnie przedstawiać się będzie sytuacja prawna najemcy.

Po pierwsze należy zastanowić się nad kwestią dopisania przez byłą właścicielkę adnotacji na umowie, iż najem zawarta zostaje na czas nieoznaczony. Uznanie takiego zapisu za prawdziwy i skuteczny zależy od tego jak w treści umowy najmu sformułowano postanowienia dotyczące zmiany treści tej umowy. Jeżeli pod rygorem nieważności wymagano, aby wszelki zmiany do umowy wprowadzone były aneksami w formie pisemnej, to trudno wspomniany zapis uznać za spełnienie tego warunku. Ponadto utrudnionym będzie udowodnienie przed sądem, iż zapis ten jest autorstwa byłej właścicielki. Z uwagi na to, iż osoba ta nie żyje koniecznym byłoby powołanie biegłego grafologa, któremu należałoby dostarczyć inne próbki pisma zmarłej (jej testament, inne dokumenty których autorstwo stwierdzone zostało urzędowo, lub którego autentyczności nie kwestionowałaby strona przeciwna).

Zakładając jednak, iż umowa zawarta była na czas oznaczony tj. 10 lat, o uprawnieniach najemcy do lokalu po upływie tego okresu decyduje data, w której otrzymał pismo informujące go o rozwiązaniu stosunku najmu.

Zgodnie z art. 674 k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości poczytuje się, iż najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Oczywiście do przedłużenia najmu nie wystarczy samo używanie rzeczy przez najemcę po upływie terminu oznaczonego w umowie, lecz konieczne jest, aby używanie to odbywało się za wyraźną lub chociażby domniemaną zgodą wynajmującego, wyrażoną jednak w sposób dostatecznie czytelny (art. 60 k.c.). Przykładowo poprzez pobieranie czynszu najmu. Jeżeli wynajmujący wystąpił z żądaniem opuszczenia przez najemcę lokalu na skutek upływu terminu na który zawarta była umowa najmu, ale dopiero po 4 miesiącach od upływu tego terminu, a w tym czasie najemca uiszczał regularnie czynsz, który wynajmujący bez żadnych zastrzeżeń pobierał, należy przyjąć, iż umowa najmu lokalu została przedłużona na czas nieoznaczony.

W związku z tym wypowiedzenie nastąpić może tylko na zasadach wyrażonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem wynajmujący może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Ponadto w lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu:

1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W sytuacji, gdy wynajmujący zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu to nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć najem lokalu, jeżeli najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli wynajmujący dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, ale nie dostarczy najemcy lokalu zamiennego okres wypowiedzenia musi wynosić minimum 3 lata.

Jeżeli najemca, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie art. 11 ust. 5 wspomnianej ustawy, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.

O uprawnieniu do lokalu socjalnego orzeka sąd w wyroku eksmisyjnym, biorąc pod uwagę szczególną sytuacje materialną i rodzinną lokatorów. Sąd nie może orzec o braku tego uprawnienia wobec określonej grupy osób:

• 1) kobiety w ciąży

• 2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

• 3) obłożnie chorych,

• 4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

• 5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

• 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (np. są właścicielami, współwłaścicielami innego lokalu).

Lokatorowi któremu sąd przyznał uprawnienie do lokalu socjalnego, lokal ten winna dostarczyć gmina. Do tej chwili lokator może zajmować lokal dotychczas wynajmowany, uiszczając wynajmującemu ustaloną stawkę czynszu najmu. W przedstawionej sytuacji zasadnym byłoby wystąpienie do sądu z pozwem o ustalenie istnienia stosunku najmu, by jednoznacznie wykazać wynajmującemu, iż umowa najmu została przedłużona na czas nieoznaczony.