Prawo do najmu i wykupu mieszkania komunalnego

Odpowiedź prawnika: Prawo do najmu i wykupu mieszkania komunalnego

W niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie art. 691 kodeksu cywilnego, normujący wstąpienie w stosunek najmu. Wstąpienie w stosunek najmu oznacza, że określone osoby z chwilą śmierci najemcy wstępują w jego sytuację prawną jako najemcy, tzn. stają się (współ)najemcami na dotychczasowych warunkach. Powyższy artykuł stanowi:

§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

Jak wynika z powyższego przepisu znajduje się Pani w kręgu osób uprawnionych. Natomiast warunkiem koniecznym jest, aby stale Pani w tym lokalu zamieszkiwała, aż do chwili śmierci pierwotnego najemcy (Pani matki). Stałość zamieszkania należy oceniać na podstawie art. 25 (miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu) i 28 (można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania) kodeksu cywilnego.

Należy również tutaj wskazać, iż co prawda powyższy artykuł nie odnosi się do kwestii posiadania tytułu prawnego do zajmowania innego lokalu mieszkalnego, jednak odpowiednio stosuje się tutaj art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, iż właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Tak więc przepis ten ustanawia kolejną przesłankę (negatywną) wstąpienia w stosunek najmu. Mianowicie właściciel będzie uprawniony (zależeć to będzie od jego woli) do wypowiedzenia Pani umowy najmu, nawet gdyby zamieszkiwała Pani stale w lokalu Pani matki (aż do chwili jej śmierci).

Ustanowienie rozdzielności majątkowej nie będzie miał w powyższej sytuacji znaczenia. Fakt, iż będzie posiadła Pani odrębny majątek od majątku męża nie zmieni faktu, iż jest Pani właścicielką innego lokalu mieszkalnego (chyba, że darowałaby Pani swój udział we współwłasności mieszkania mężowi). Wciąż jednak pozostaje wymóg stałego zamieszkiwania z najemcą, aż do chwili jego śmierci.