Procedury ustanowienia hipoteki.

Pytanie:

Witam serdecznie, bardzo proszę o opisanie jakie są procedury podczas ustanowienia hipoteki.

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2013.707 j.t.) – dalej: u.k.w.h.; rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U.2013.237 j.t.) – dalej: rozporządzenie; ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U.2010.101.649 j.t.) – dalej: u.p.c.c. oraz aktualnych komentarzy doktryny i orzecznictwa odnoszących się do rozpatrywanych kwestii.

Instytucja hipoteki została uregulowana poprzez przepisy u.k.w.h.. Zgodnie z art. 65 ust. 1 tego aktu prawnego, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

art. 65 u.k.w.h.

1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

2. Przedmiotem hipoteki może być także:

1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;

2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

 

3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2. 4. Do hipotek określonych w ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości. 
Celem hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności, czyli wzmocnienie sytuacji prawnej wierzyciela co do jej zaspokojenia. Należy ona do szerszej kategorii praw zastawniczych, czyli ograniczonych praw rzeczowych służących zabezpieczeniu wierzytelności. Do tej kategorii zalicza się również zastaw, w tym zastaw rejestrowy, zastaw finansowy oraz hipoteka morska. Niewątpliwie do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Należy zgodzić się z Tomaszem Czechem, który w Komentarzu do art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że hipoteka może powstać w drodze: 
 umowy, 
 jednostronnej czynności prawnej, 
 przymusowej, 
 ustawy.
Najpowszechniejszym źródłem hipoteki jest umowa (tzw. umowa hipoteczna): „umowa ustanawiająca hipotekę” lub „umowa o ustanowienie hipoteki”. Zawierają ją wierzyciel hipoteczny oraz właściciel nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką.
W tej sytuacji – w wykonaniu przyjętego na siebie zobowiązania – właściciele nieruchomości winni złożyć stosowne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.
Oświadczenie właścicieli nieruchomości o ustanowieniu hipoteki wymaga formy aktu notarialnego. Niezbędne będzie więc udanie się do notariusza celem dopełnienia formalności z tym związanych.
Po złożeniu oświadczenia przed notariuszem, koniecznym będzie dokonanie wpisu do księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Wpis jest istotny, bowiem hipoteka powstaje dopiero wtedy, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej. Sam wpis do księgi ma moc wsteczną od chwili (dnia, godziny i minuty) złożenia wniosku o dokonanie wpisu. W przypadku oświadczeń o ustanowieniu hipoteki składanych w formie aktu notarialnego, to notariusz zadba o formalności związane ze złożeniem do sądu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Nie musi się więc Pan w takiej sytuacji obawiać, że będzie musiała składać osobiście wniosek o ustanowienie hipoteki. Taki obowiązek notariusza wynika z treści art. 92 § 4 u.p.n.
art. 92 § 4 u.p.n.
(...) § 4. Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu. (...)
Notariuszowi przysługuje wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnej, do której zobowiązuje go powyższy przepis, ustalone zgodnie z art. 5 § 1 tej ustawy oraz § 16 rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialne
art. 5 u.p.n.
§ 1. Notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej właściwe dla danej czynności
§ 16 rozporządzenia 
Za dokonanie czynności notarialnej niewymienionej w przepisach poprzedzających maksymalna stawka wynosi 200 zł. 
Dodatkowo konieczne będzie uiszczenie notariuszowi opłaty za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego oświadczenie o ustanowieniu hipoteki
§ 6 rozporządzenia
Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego: (...) 11) ustanowienie hipoteki, z zastrzeżeniem § 7 ust. 1 pkt 1, (...) - maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3.
§ 3 rozporządzenia
Maksymalna stawka wynosi od wartości:
1) do 3.000 zł - 100 zł;
2) powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
7) powyżej 2.000.000 zł - 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł.
Ponadto, konieczne będzie dokonanie zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego stawka od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Przy hipotece zabezpieczającej wierzytelności o wysokości nieustalonej PCC wynosi 19 zł.

art. 6 u.p.c.c. 

1. Podstawę opodatkowania stanowi: (...)
10) przy ustanowieniu hipoteki - kwota zabezpieczonej wierzytelności. 

 

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 26.8.2017

    Podatek od ustanowienia hipoteki

    Dokonanie czynności cywilnoprawnej wiąże się z obowiązkiem podatkowym określonym w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek więc należy zapłacić zawierając m.in umowę sprzedaży, (...)

  • 7.9.2016

    Zmiany w zasadach dotyczących ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych

    W dniu 30 kwietnia 2016 r. weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych (...)

  • 15.2.2010

    Co to jest hipoteka i jak ją ustanowić?

    Hipoteka jest tzw. rzeczowym środkiem zabezpieczenia wierzytelności. Należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Ustanawia się ją dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz na (...)

  • 20.5.2018

    Zmiany Kodeksu postępowania cywilnego

    Nowa ustawa ma na celu wykonanie wyroku TK i wprowadza przepisy mające skuteczniej chronić prawa wierzycieli, którzy uzyskali zabezpieczenie swoich roszczeń pieniężnych w postaci ustanowienia (...)

  • 11.5.2010

    Na czym polega zabezpieczenie hipoteką kaucyjną?

    Hipoteka kaucyjna jest specjalną odmianą hipoteki w ogóle. Zabezpiecza się nią wierzytelności o nieustalonej wysokości. Hipotekę wtedy ustanawia się do oznaczonej sumy. Wysokość wierzytelności (...)