Przejęcie budynku a prawa najemcy

Odpowiedź prawnika: Przejęcie budynku a prawa najemcy

Jeśli chodzi o najemców, to w tym przypadku należy zwrócić uwagę na art. Art. 678. § 1. oraz 692 kodeksu cywilnego.

Ten pierwszy przepis stanowi, iż: W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Przepis ten dotyczy każdego zbycia rzeczy najętej, za co należy uznać również nieodpłatne przekazanie nieruchomości (zakładamy że chodzi o przekazanie nieruchomości uregulowane w rozdziale XVIII ze znaczkiem pierwszym kodeksu cywilnego), gdyż również łączy się z przeniesieniem własności nieruchomości.

Z artykułu powyższego wynika, że w razie zbycia rzeczy najętej, jej nabywca staje się stroną stosunku prawnego istniejącego między dotychczasowym wynajmującym a dotychczasowym najemcą (nabywca staje się zatem z mocy prawa, bez konieczności składania osobnego oświadczenia woli, stroną umowy najmu, nowym wynajmującym). Przepis ten jednocześnie pozwala na wypowiedzenie umowy najmu przez nabywcę z zachowaniem terminów ustawowych.

Jednakże w przypadku lokali mieszkalnych (a z takim mamy tu do czynienia), zastosowanie znajdzie art. 692 kodeksu cywilnego, z którego wynika, iż: Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.

Zatem w tym przypadku nabywca nieruchomości (nowy wynajmujący - gmina), nie będzie mogła wypowiedzieć tych umów najmu w terminach ustawowych (określonych przez kodeks cywilny). Co do wypowiedzenia znajdą zastosowanie terminy określone przez ustawę o ochronie praw lokatorów, bądź stosunki te wygasną wraz z zakończeniem umów (jeśli były zawarte na czas określony).

Reasumując, gmina (ze względu na treść powyższych przepisów), nie musi zawierać nowych umów najmu z lokatorami przejętego budynku. Staje się ona z mocy prawa stroną istniejących umów, a ewentualnym problemem do rozważanie jest ich rozwiązanie bądź zmiana.

Jeśli chodzi o lokatorów, którzy utracili tytuł prawny do zajmowania lokalu i zawarcie z nimi umów najmu lokali socjalnych, to zastosowanie znajdzie tu ustawa o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 tej ustawy: Umowa najmu lokalu socjalnego, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 1, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1.

Jeśli zatem dana osoba spełnia powyższe wymagania: brak tytułu prawnego do lokalu i dochody jej gospodarstwa domowego nie przekracza wysokości określonej w uchwale rady gminy, to może z takimi osobami zostać podpisana umowa najmu lokalu socjalnego.

Należy jednak pamiętać o treści art. 24 tej ustawy: Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Ponadto gmina jest zobowiązana do zapewnienia lokalu socjalnego dla osób, co do których o uprawnieniu do takiego lokalu orzekł sąd w wyroku nakazującym opuszczenie nieruchomości

W stosunku do osób określonych w tym przepisie, to od uznania organów gminy (czy zachodzi przesłanka szczególnego uzasadnienia) zależy zawarcie umów najmu lokali socjalnych.

Zastrzeżenie może budzić zawieranie z osobami, przeciwko którym wszczęte zostało postępowanie eksmisyjne zawieranie umów najmu lokali komunalnych. Brak co prawda wyraźnego zakazu zawierania takich umów w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednakże z faktu, że ustawodawca potraktował przyznanie takim osobom mieszkania socjalnego (a zatem z założenia o niższym statusie niż lokal komunalny) jako wyjątek, wymagający szczególnego uzasadnienia, może wynikać, iż tym bardziej nie powinno się z nimi zawierać umów najmu lokali komunalnych.