Przesłanki wyodrębnienia lokalu

Odpowiedź prawnika: Przesłanki wyodrębnienia lokalu

 Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości, co ma miejsce sądząc z treści pytania. Przesłanką wyodrębnienia lokalu mieszkalnego jako przedmiotu prawa własności jest jego samodzielność. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest izba (zespół izb) wydzielona trwałymi ścianami, znajdująca się w obrębie budynku, przeznaczona na stały pobyt ludzi, która wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Często spełnienie przesłanki samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych. W takiej sytuacji sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania. Prace adaptacyjne są wykonywane tymczasowo na koszt zainteresowanego uczestnika postępowania. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy. W przedstawionym przypadku warto przywołać orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1997 r., sygnatura III CKN 14/97, opublikowane w OSN 1997, z. 8, poz. 115. Zgodnie z nim sąd nie jest zobowiązany, ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną własność lokalu, korzystać z zaświadczenia właściwego organu nadzoru architektoniczno-budowlanego dla dokonania oceny, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Dla dokonania tej oceny sąd może korzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych. Dla rozstrzygnięcia, czy lokal, w którym znajduje się piec spełnia przesłankę samodzielności należy wziąć pod uwagę rozporządzenie określające warunki techniczne budynków. Dopuszcza ono stosowanie pieców i trzonów kuchennych na paliwo stałe w budynkach o wysokości do 3 kondygnacji nadziemnych włącznie, jeżeli nie jest to sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kominki opalane drewnem z otwartym paleniskiem lub zamkniętym wkładem kominkowym mogą być instalowane wyłącznie w budynkach jednorodzinnych, mieszkalnych w zabudowie zagrodowej i rekreacji indywidualnej oraz niskich budynkach wielorodzinnych, w pomieszczeniach spełniających określone wymagania co do kubatury, wentylacji, dopływu powietrza i przewodów kominowych.

Z uwagi na powyższe cechy samodzielności mieszkania nie wyłącza fakt, iż w jego obrębie znajduje się instalacja grzewcza służąca ogrzaniu tego mieszkania. Umiejscowienie tej instalacji w obrębie mieszkania nie świadczy również o niemożności przeznaczenia tego lokalu na cele mieszkalne. Ograniczenia wynikające z przepisów administracyjnych z zakresu prawa budowlanego należy jednak traktować liberalnie przy wyodrębnianiu lokali. Taki pogląd wyraził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 27 stycznia 1982 r., sygnatura III CRN 294/81, opublikowanym w OSN 1982, z. 8-9, poz. 127: z punktu widzenia wyodrębnienia nieruchomości lokalowej nie każde naruszenie warunków technicznych uzasadnia ocenę, że pomieszczenia nie mogą być przeznaczone na stały pobyt ludzi. W szczególności naruszenie warunków technicznych w zakresie wysokości pomieszczeń, jeżeli brak wymaganej wysokości jest nieznaczny, może pozwalać na potraktowanie tych pomieszczeń jako przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Jednakże ostateczna ocena, czy może zostać wyodrębniony lokal zależeć będzie oczywiście od spełnienia wszelkich warunków bezpieczeństwa w tym zakresie i należy do sądu rozstrzygającego toczące się postępowanie nieprocesowe.