Remont dachu - zgoda współwłaściciela
Pytanie:
"Jestem współwłaścicielem 1/3 części nieruchomości, gdzie każdy lokal ma odrębna księgę wieczysta, a wspólne są tylko dach i ściany nośne, chce przeprowadzić remont dachu, na który inspektor budowlany wydal nakaz (nie jest to postępowanie zachowawcze). Nie mam możliwości porozumienia się w tej sprawie z drugim współwłaścicielem, ani jego zgody na ten remont. Czy mogę przeprowadzić remont bez zgody współwłaściciela, który posiada 2/3 części nieruchomości?"
Odpowiedź prawnika: Remont dachu - zgoda współwłaściciela
Zazwyczaj do konfliktów pomiędzy współwłaścicielami na tle zarządu wspólną rzeczą dochodzi wtedy, gdy nie ma zgody wszystkich na dokonanie konkretnej czynności faktycznej lub prawnej przez jednego lub niektórych współwłaścicieli. Jak wskazuje Stanisław Rudnicki (w: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2009. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 560): Zagadnieniem wstępnym jest wtedy prawidłowe zakwalifikowanie tej czynności jako mieszczącej się w pojęciu zwykłego zarządu rzeczą wspólną czy jako przekraczającej ten zarząd albo jako tzw. czynności zachowawczej. W zależności od odpowiedzi na to pytanie, rozstrzygnięcie konfliktu nastąpi przy zastosowaniu art. 199, 201, 202 albo 203 kodeksu cywilnego. Kodeks cywilny jednak nie zawiera żadnych definicji czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd, a także czynności zachowawczych. Zagadnienia te pozostawione zostały do wyjaśnienia praktyce sądów i doktrynie. Według powszechnego przekonania pojęcia te są względne. Dlatego nie jest możliwe przyjęcie jednolitego kryterium do ich rozgraniczenia, kryterium można bowiem ustalić tylko w konkretnych okolicznościach faktycznych. Przy czym wskazać tutaj należy, iż budowa lub przebudowa wspólnej nieruchomości traktowana z reguły będzie jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.
W takich wypadkach zastosowanie znajduje art. 199 k.c., który statuuje: Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Natomiast, gdyby stan faktyczny wskazywał, iż Pana działanie zakwalifikować należałoby jako czynność zachowawczą, zastosowanie wówczas znalazłby art. 209 k.c., który stanowi: Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?