Remont urządzenia w lokalu mieszkalnym

Odpowiedź prawnika: Remont urządzenia w lokalu mieszkalnym

Prawa i obowiązki najemcy wynikające z umowy najmu reguluje przepis  art.680 i następne Kodeksu cywilnego zgodnie z którymi  drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W dalszej części kodeksu stanowi się, że do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody (art. 681 kodeksu cywilnego). Kwestię sporną wywołuje użycie nieostrego pojęcia „drobne naprawy”.

Ponadto art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, według którego najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych w kuchni i pomieszczeniach sanitarnych,

2. drzwi i okien,

3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,

4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,

5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,

6. pieców węglowych i akumulacyjnych bądź wymiana, łącznie z wymianą zużytych elementów,

7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,

8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,

9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

• malowanie drzwi i okien od strony wewnętrznej, wbudowanych mebli urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych w celu ich zabezpieczenia przed korozją, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Powyższe wyliczenie jest jedynie przykładowe. O charakterze nakładów będzie zawsze decydować rodzaj naprawy, jej rozmiar i koszt. Jeżeli więc przedmiotowy piec jest używany przez najemcę to na nim spoczywa obowiązek jego konserwacji i napraw. W sytuacji gdyby już w momencie wstępowania w stosunek najmu piec wymagał naprawy to taki obowiązek będzie ciążył na właścicielu. Można również wyobrazić sobie sytuacje gdy piec przestał działać z przyczyn „naturalnych” (jest bardzo stary i niemożliwa jest jego naprawa) bądź kolejne naprawy nie przynoszą efektu. Wówczas wymianę takiego pieca na nowy z pewnością nie można by zakwalifikować jako drobne naprawy. Jak jednak podkreśliłem wcześniej uzależnione jest to od każdorazowej sytuacji faktycznej, rozmiarów naprawy i jej kosztów.