Rozwiązanie polubowne umowy najmu

Odpowiedź prawnika: Rozwiązanie polubowne umowy najmu

W przypadku, gdy obydwie strony umowy wyrażają zgodę na wcześniejsze jej rozwiązanie, za porozumieniem stron, nic nie stoi na przeszkodzie, by czynności takiej dokonać. Wprawdzie w komentarzu „Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz”, Warszawa 2003 Wydawnictwo Prawnicze Alfred Gola podaje: „Najem może być zawarty albo na czas oznaczony, wówczas kończy się w zasadzie z nadejściem ustalonego w umowie terminu, albo na czas nieoznaczony, a wówczas kończy się z upływem okresu wypowiedzenia”, wydaje się jednak, że w przypadku, gdy obydwie strony umowy najmu dojdą do porozumienia w tej sprawie, możliwe jest sporządzenie zgodnego oświadczenia o rozwiązaniu umowy. Trzeba jednak pamiętać, by w porozumieniu tym (dla celów dowodowych, na wypadek ewentualnego postępowania należałoby sporządzić je w formie pisemnej) uwzględnić datę ostatecznego terminu, do którego lokator ma opuścić lokal – wówczas po upływie tego terminu możliwe będzie wystąpienie z pozwem o eksmisję i wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

Z kolei korzystne dla lokatora byłoby umieszczenie w takim porozumieniu, że Pan jako wynajmujący zrzeka się wszelkich roszczeń wynikających z dotychczas nieuiszczonych kwot czynszu. Oczywiście, mogą Państwo tę kwestię uregulować w inny jeszcze sposób, zastrzegając, że samo rozwiązanie umowy nie zamyka Panu drogi do dochodzenia na drodze sądowej zaległych kwot czynszu. Porozumienie może też ustalać rozbicie zadłużenia na raty i ich wysokość.

Niezależnie od powyższego wskazujemy, że może Pan dokonać wypowiedzenia umowy najmu, powołując się na pozostawanie lokatora w zwłoce z zapłatą czynszu. Konieczne jest jednak uprzedzenie najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty należności. W opisywanym przypadku zachodzą bowiem przewidziane przepisem art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów przesłanki do wypowiedzenia umowy.