Rozwiązanie umowy najmu na czas oznaczony

Odpowiedź prawnika: Rozwiązanie umowy najmu na czas oznaczony

Zgodnie z powołanym  w treści pytania przepisem, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. To strony umowy najmu, zależnie od konkretnych okoliczności, decydują o tym, jakie powody mogą uzasadniać wypowiedzenie. Uzależnione jest to bowiem od indywidualnych stosunków. Można jednak w tym  miejscu wskazać typowe powody wypowiedzenia umowy najmu. Strony mogą zawrzeć umowie najmu na czas oznaczony klauzulę przewidującą możliwość wypowiedzenia, jeśli najemca odda przedmiot najmu do bezpłatnego używania lub podnajmie osobie trzeciej bez zgody wynajmującego.

Jako inną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu można wskazać ogłoszenie upadłości lub likwidacji najemcy. Podobny powód można przewidzieć także w stosunku do wynajmującego, tj. jako wypowiedzenie ze strony najemcy.

Czasem w umowie najmu strony postanawiają, że właściciel lokalu, wynajmujący, w czasie trwania umowy najmu dokona jakiegoś remontu, np. odnowi fasadę budynku. Może mieć to duże znaczenie w razie najmu budynku na biuro. W takim przypadku oczywiście warto sprecyzować rodzaj i termin robót. Strony mogą dodatkowo zaznaczyć, że w razie nie wywiązania się przez wynajmującego w terminie z tego zobowiązania, najemca może wypowiedzieć umowę. Jeszcze inne powody wypowiedzenia umowy najmu wskazane są we wzorze Umowa najmu lokalu użytkowego.

Na koniec warto zwrócić uwagę na ostatnie orzeczenie SN w tej sprawie, z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. III CZP 92/2006, opubl. w Biuletynie Sądu Najwyższego 2006/11. Zgodnie z nim postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc.  Oznacza to, że nie ma potrzeby wskazywania w umowie dokładnych przyczyn wypowiedzenia. Należy jednak wskazać, iż włączenie tak ogólnej klauzuli do umowy najmu może w przyszłości rodzić konflikty między stronami w kwestii, czy dana przyczyna jest ważną przyczyną wypowiedzenia, a tym samym, czy wypowiedzenie umowy najmu w danej sytuacji jest dopuszczalne. Oczywiście każdy taki spór może być rozstrzygnięty przez sąd, ale co zrozumiałe, rodzi to dodatkowe koszty.