Skuteczność wypowiedzenia za pomocą e-maila
Pytanie:
"W umowie najmu między przedsiębiorcami jest zapis \"Stronom przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu , na cztery miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego\". Pismo w sprawie wypowiedzenia zostało przesłane 31 grudnia 2009 r. za pośrednictwem poczty mailowej. Obie strony potwierdzają, że taki fakt miał miejsce. Wynajmujący maila otrzymał. Nie podoba mu się jednak forma, gdyż twierdzi, że każdy mógł takiego maila wysłać. Żąda przesłania pisma w formie papierowej. To z kolei nie jest na rękę najemcy, gdyż wydłużyłby się czas wypowiedzenia o cały miesiąc. Czy w przypadku braku określenia formy wypowiedzenia umowy, można uznać, że list wysłany mailowo jest skuteczną formą powiadomienia."
Odpowiedź prawnika: Skuteczność wypowiedzenia za pomocą e-maila
Forma wypowiedzenia umowy najmu ma znaczenie zarówno w przypadku wypowiedzenia dokonanego przez wynajmującego lokal mieszkalny, jak i użytkowy. Wypowiedzenie dokonane przez wynajmującego lokal mieszkalny, zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.jedn.: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266) może być dokonane jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, ze jeżeli wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego nie nastąpi w formie pisemnej, będzie w całości nieważne (sankcja z art. 73 kodeksu cywilnego). Poza tym wynajmujący dla skuteczności wypowiedzenia musi zamieścić w nim jego przyczynę, gdyż niewymienienie przyczyny z kolei będzie oznaczać że dokonane wypowiedzenie należy traktować jako nieistniejące.
Natomiast w przypadku dokonania wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego, znaczenie dla jego formy ma art. 77 § 2 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.
W związku z przedstawionymi rozważaniami, istotne znaczenie będzie miało, czy w powyższym przypadku umowa najmu dotyczy lokalu mieszkalnego, czy użytkowego. Ponadto istotne znaczenie będzie miała forma umowy wiążącej strony.
Na zakończenie nadmienić należy, iż zgodnie z art. 78 kc, do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Przy czym, oświadczenie woli złożone w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej. Zwyczajnie wysłany e-mail (nieopatrzony podpisem elektronicznym) nie stanowi formy pisemnej.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?