Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Forma wypowiedzenia umowy najmu ma znaczenie zarówno w przypadku wypowiedzenia dokonanego przez wynajmującego lokal mieszkalny, jak i użytkowy. Wypowiedzenie dokonane przez wynajmującego lokal mieszkalny, zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.jedn.: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266) może być dokonane jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, ze jeżeli wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego nie nastąpi w formie pisemnej, będzie w całości nieważne (sankcja z art. 73 kodeksu cywilnego). Poza tym wynajmujący dla skuteczności wypowiedzenia musi zamieścić w nim jego przyczynę, gdyż niewymienienie przyczyny z kolei będzie oznaczać że dokonane wypowiedzenie należy traktować jako nieistniejące.
Natomiast w przypadku dokonania wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego, znaczenie dla jego formy ma art. 77 § 2 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.
W związku z przedstawionymi rozważaniami, istotne znaczenie będzie miało, czy w powyższym przypadku umowa najmu dotyczy lokalu mieszkalnego, czy użytkowego. Ponadto istotne znaczenie będzie miała forma umowy wiążącej strony.
Na zakończenie nadmienić należy, iż zgodnie z art. 78 kc, do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Przy czym, oświadczenie woli złożone w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej. Zwyczajnie wysłany e-mail (nieopatrzony podpisem elektronicznym) nie stanowi formy pisemnej.