Skutki wykorzystania nieaktualnego wpisu do KW

Odpowiedź prawnika: Skutki wykorzystania nieaktualnego wpisu do KW

Wykorzystanie nieaktualności wpisów w księdze wieczystej przez świadomego tego faktu pierwotnego właściciela do ponownego zbycia nieruchomości, mimo że niewątpliwie jest praktyką naganną i kłócącą się z poczuciem sprawiedliwości, nie ma jednak cech żadnego ze znanych polskiemu prawu czynów zabronionych. Zgodnie z art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, to na właścicielu ciąży obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie przysługującego mu prawa w księdze wieczystej. Jeśli tego obowiązku nie dopełni, musi się liczyć z negatywnymi konsekwencjami, m. in. z możliwością powtórnego zbycia nieruchomości przez osobę w dalszym ciągu ujawnioną w księdze wieczystej jako właściciel (niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym). Co więcej, ewentualnego kolejnego nabywcę nieruchomości chronić będzie zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych z art. 3 u. k.w.h., zgodnie z którą, działając w zaufaniu do treści wpisu w księdze, zostanie on pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, mimo jej nabycia od osoby faktycznie nieuprawnionej. Obowiązek właściciela nie powstaje jedynie w razie nabycia własności w drodze czynności prawnej w formie aktu notarialnego (jest to np. umowa sprzedaży nieruchomości), wówczas bowiem to na notariuszu, który sporządził akt notarialny obejmujący czynność prawną przenoszącą własność nieruchomości, ciąży z mocy samego prawa obowiązek przesłania sądowi prowadzącemu księgę wieczystą dla danej nieruchomości wypisu tego aktu wraz z wnioskiem o dokonanie wpisu w krótkim terminie trzech dni od sporządzenia aktu notarialnego (art. 92 § 4 pr. o not.). Trzeba jednak dodać, że ten obowiązek nałożyła na notariuszy dopiero ustawa zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie z dnia 11 maja 2001 - nie dotyczy on zatem dokonanych wcześniej czynności prawnych.

Jeżeli zatem nieruchomość została już ponownie zbyta, to właściwie nie ma prawnych możliwości odwrócenia skutków tej czynności. Można jedynie próbować dowodzić, że kolejny nabywca działał w złej wierze tj. był świadomy faktu, że treść księgi wieczystej nie jest zgodna z rzeczywistym stanem prawnym i osoba ujawniona w niej jako właściciel nie jest faktycznym właścicielem. W danych okolicznościach, biorąc pod uwagę domniemanie o zgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym, będzie to jednak bardzo trudne.

Jeżeli natomiast nieruchomość nie została jeszcze powtórnie zbyta, należałoby wystąpić do sądu rejonowego z wnioskiem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, zgodnie z art. 10 u.k.w.h, który stanowi, że.: w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Jednak warunkiem uzyskania wyroku nakazującego zmianę wpisu zgodnie z Państwa żądaniem byłoby przedstawienie dokumentów potwierdzających stan prawny odmienny od ujawnionego w księdze wieczystej. Wymóg ten wynika z treści art. 31 u.k.w.h, w myśl którego. wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. W tym przypadku byłaby to najprawdopodobniej umowa sprzedaży nieruchomości zmarłemu. Bez dotarcia do aktu notarialnego umowy sprzedaży, lub innego dokumentu potwierdzającego przeniesienie własności na rzecz zmarłego zmiana treści księgi wieczystej będzie niemożliwa. Celowe byłoby zwrócenie się do właściwej dla miejsca zamieszkania zmarłego Izby notarialnej z zapytaniem w sprawie tej umowy. Jednak konieczne wydaje się co najmniej sprecyzowanie, kiedy w przybliżeniu umowa ta została zawarta.