Termin wypowiedzenia najmu na czas nieokreślony

Odpowiedź prawnika: Termin wypowiedzenia najmu na czas nieokreślony

Podstawową regulację w tym zakresie znajdujemy w art. 673 § 1 kc, zgodnie z którą jesli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych. Natomiast w braku terminów umownych z zachowaniem terminów ustawowych, które są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód (art. 673 § 2 kc)

Odnośnie sytuacji, w której czynsz najmu jest płatny w okresach miesięcznych, to ustawa wprowadza specjalną regulację odnośnie najmu lokali (w tym użytkowych). Zgodnie z art. 688 kc, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Art. 688, ustanowiony w interesie najemcy, zawiera normę jednostronnie bezwzględnie obowiązującą, co oznacza, że można w umowie ustalić termin dłuższy, ale nie można go skracać (zob. F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1482; Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 2, s. 341).

Artykuł 688 kc modyfikuje zatem określony w art. 673 § 2 kc ustawowy termin wypowiedzenia najmu zawartego na czas nie oznaczony w sytuacji, gdy czynsz jest płatny miesięcznie. W takim wypadku najem lokalu mieszkalnego i użytkowego może być wypowiedziany nie, jak na zasadach ogólnych, na miesiąc naprzód, ale na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W wypadku, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc albo krótszych niż miesiąc, również w odniesieniu do najmu lokalu użytkowego obowiązują przepisy art. 673 § 2 kc (K. Pietrzykowski [red.], Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2003 r.).

Podstawowe znaczenie w niniejszej sprawie ma więc okres, za jaki najemca będzie uiszczał czynsz najmu - czy czynsz będzie płatny w odstępach miesięczych bądź krótszych niż miesiąc. W przypadku czynszu płatnego miesięcznie wskazana przez Pana regulacja jest niezgodna z art. 688 kc, gdy zaś czynsz jest płatny w odstępie krótszym niż miesiąc  - jest dopuszczalna.