Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Z zadanego pytania wynika, że chciałaby Pani dokonać zmian w nieruchomości stanowiącej współwłasność Pani i Pani byłego męża. Zakładamy również, że nie doszło pomiędzy Państwem do uzgodnień (również domniemanych) a dotyczących sposobu użytkowania tej nieruchomości (podział quoad usum). W celu rozstrzygnięcia pytania należy sięgnąć więc do przepisów kodeksu cywilnego regulujących kwestie współwłasności. Przepisy rozróżniają dokonywanie tzw. czynności stanowiących zakres zwykłego zarządu jak również przekraczających ten zakres.
Zgodnie z przepisami, do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
W sytuacji gdy posiada Pani 50% udziałów, niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zwykły zarząd, czy też nie, może zwrócić się Pani o wydanie stosownego rozstrzygnięcia przez sąd (pozostaje tylko kwestia sformułowania żądania). Nie możemy w tym miejscu precyzyjnie rozstrzygnąć o charakterze zamierzonych czynności, możemy jednak ogólnie wskazać, że w jednym z orzeczeń SN wskazał. że „Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich (tak: SN w : orzeczeniu z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/2002). Z kolei zgodnie z orzeczeniem NSA: „przez czynności zwykłego zarządu rzeczą powszechnie rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia" (tak NSA w orzeczeniu z dnia 15 listopada 1993 r., sygn, akt V SA 993/93).