Umowa najmu

Odpowiedź prawnika: Umowa najmu

Z przedstawionej sytuacji faktycznej wynika, iż strony zawarły umowę warunkową. W tym przypadku brak sporządzenia protokołu przekazania mieszkania będzie warunkiem rozwiązującym. Zgodnie z art. 89 kodeksu cywilnego (k.c.) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego (warunek). W tym zakresie rozróżnia się także spełnienie się zdarzenia, które jest niezależne i które jest zależne od woli stron czynności prawnej zawieranej pod warunkiem. Uzależnienie ziszczenia się określonego zdarzenia od woli stron może być przedmiotem warunku (tzw. warunek potestatywny), na przykład zawarcia małżeństwa, porzucenia nałogu, ukończenia studiów czy rozpoczęcia pracy zarobkowej (Stanisław Rudnicki [w:] Dmowski Stanisław, Rudnicki Stanisław Najnowsze wydanie:  Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna; Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 556).

Brak ziszczenia się warunku – sporządzenia stosownego protokołu – według woli stron umowy najmu, powoduje jej nieważność. Zatem jest to warunek rozwiązujący. Spełnienie się tego warunku spowodowało ustanie skutków czynności prawnej. Zatem umowa najmu uległa rozwiązaniu w całości.

W takim przypadku mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji zastosowanie znajdą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Definicja lokatora na gruncie tej ustawy jest bowiem bardzo pojemna. Ta szeroka definicja, odnosząca się także - w zakresie orzekania o eksmisji i prawie do lokalu socjalnego - do dotychczasowych lokatorów, tj. osób, które utraciły przysługujący im tytuł do lokalu (por. uchwałę SN z 15 listopada 2001 r., III CZP 66/2001, OSNC 2002, nr 9, poz. 109), obejmuje zarówno osoby, które korzystają (lub korzystały) z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia, jak i te, które mają (lub miały) status quasi-właścicielski, jak w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych (por. uchwały SN z 13 czerwca 2004 r.: III CZP 36/2003, OSNC 2004, nr 4, poz. 52 i III CZP 40/2003, OSNC 2004, nr 6, poz. 89 oraz z 23 września 2004 r., III CZP 50/2004, OSNC 2005, nr 9, poz. 154) (tak: Dziczek Roman Najnowsze wydanie:  Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów; Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie III) ss. 200).

W zakresie ziszczenia się warunku rozwiązującego potestatywnego należy przytoczyć także przepis art. 93 § 2 k.c.: Jeżeli strona, której zależy na ziszczeniu się warunku, doprowadzi w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego do ziszczenia się warunku, następują skutki takie, jak by warunek się nie ziścił. Do sporządzenia przedmiotowego protokołu konieczne jest współdziałanie obu stron umowy. Jeżeli zatem jedna ze stron umowy najmu powiadomiła drugą o gotowości przystąpienia do sporządzenia protokołu a druga strona się nie stawiła, a więc niemożliwe było sporządzenie protokołu to tym samym należy uznać, w świetle art. 93 § 2 k.c., iż warunek się nie ziścił. Zatem umowa nie uległa rozwiązaniu mimo braku sporządzenia protokołu przekazania lokalu. W tym jednakże przypadku strona zainteresowana takim rozstrzygnięciem powinna udowodnić, iż zaoferowała drugiej stronie swoją gotowość a druga strona odmówiła lub pozostawiła taką ofertę bez reakcji. Dowodami mogą być: korespondencja, maile, zeznania świadków.