Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Odpowiedź prawnika: Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Zadatek jest dodatkową klauzulą umowną, która ma wzmacniać zobowiązanie. Jest czynnością realną, co oznacza, że do jego ważności niezbędne jest wykonanie go w chwili zawarcia umowy. Zadatek musi być więc wręczony drugiej stronie przy zawarciu umowy. Odpowiadając na pytanie - niewątpliwie zastrzeżenie przez strony w umowie przedwstępnej zadatku stanowi klauzulę umowną, dokładniej - zastrzeżenie takiego zadatku stanowi klauzulę przyszłej umowy, do której zawarcia strony zobowiązały się w umowie przedwstępnej. Jak już wspomniałem, zadatek powinien być wręczony przy zawarciu umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna, ze swej istoty stanowi zobowiązanie jednej lub dwóch stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. Musimy jednak w umowie przedwstępnej podać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, co oznacza, że umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia oznaczonej umowy, jeśli określa jej istotne postanowienia. Pod terminem „istotne postanowienia” rozumiemy np. rodzaj umowy, rzecz, cenę, oraz inne warunki, bez których strony nie zgodziłyby się dokonać transakcji. Dobrze jest też określić termin, w którym strony zawrą umowę przyrzeczoną lub określić go w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. W przeciwnym razie, jeśli strony po upływie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie wyznaczą terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie będą mogły domagać się przed sądem zawarcia tejże umowy.
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, o czym wprost mówi nam art. 158 k.c. Forma aktu notarialnego jest w tym przypadku przesłanką ważności umowy zobowiązującej. Jednakże należy pamiętać o jednej bardzo ważnej rzeczy. Z punktu widzenia ustawodawcy, czym innym jest umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a czym innym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Jest to o tyle ważne, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta bez zachowania aktu notarialnego. Dzieje się tak, ponieważ na umowę kupna – sprzedaży nieruchomości składa się m.in. zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, oraz przeniesienie własności nieruchomości. I te umowy muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Natomiast umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości możemy zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Możemy też umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawrzeć w formie aktu notarialnego (możemy, nie musimy). Jest to jednak o tyle bardziej korzystne, iż w przypadku, gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy kupna sprzedaży, możemy domagać się przed sądem, by druga strona zawarła tę umowę. Sąd będzie mógł wydać wtedy orzeczenie, którego skutkiem będzie zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeśli natomiast nie zawrzemy przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, to tylko będziemy mogli domagać się odszkodowania za szkodę powstałą w wyniku niewykonania umowy przedwstępnej. Nie doprowadzimy jednak do sytuacji, w której sąd nakaże zawarcie umowy przedwstępnej (nie doprowadzimy do sytuacji, która skutkować będzie zawarciem umowy przyrzeczonej). Jeśli więc, zależy nam na kupnie oznaczonej nieruchomości, powinniśmy umowę przedwstępną sprzedaży tej nieruchomości zawrzeć w formie aktu notarialnego.