Ustanie stosunku najmu

Odpowiedź prawnika: Ustanie stosunku najmu

Rozumiemy, że małżeństwo wynajmowało mieszkanie i trakcie tej umowy najmu wyprowadzili się oni, nie płacąc czynszu najmu za ten lokal, a jednocześnie lokal ten zdewastowali w trakcie zamieszkiwania w nim. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że kwestia zameldowania nie jest rozstrzygającą. Istotną kwestię stanowi natomiast odpowiedź na pytanie, czy doszło do rozwiązania (wypowiedzenia) stosunku najmu. Już w tym miejscu należy zauważyć, że nawet jeżeli nie doszło do rozwiązania stosunku najmu (najem nie został wypowiedziany), to z jednej strony najemca może żądać udostępnienia lokalu, z drugiej jednak strony właściciel mieszkania może żądać od niego zapłaty zaległego czynszu najmu, w tym również za okres, kiedy faktycznie żadna z tych osób nie przebywała w lokalu, a to z tego powodu, że jeżeli umowa nie została wypowiedziana, za czas trwania umowy należy zapłacić uzgodniony czynsz.

Natomiast, jeżeli uznać, ze umowa została wypowiedziana przez najemców, to nie mogą oni żądać by lokal im udostępniono.

Zakładamy, że do najmu, o którym mowa w pytaniu stosuje się przepisy ustawy o ochronie lokatorów (czyli, że  lokal ten nie był  przeznaczony do krótkotrwałego pobytu osób) oraz, że umowa najmu była zawarta na czas nieokreślony.  Należy w tym miejscu zastanowić się, czy, kiedy i przez kogo umowa najmu została rozwiązana. Mogło to nastąpić na następujące sposoby - albo przez wypowiedzenie umowy przez wynajmującego, albo przez wypowiedzenie umowy przez najemców. We wskazanym przypadku ewentualnie, można by uznać, ze nastąpiło wypowiedzenie umowy przez najemców (chociaż to zależy od okoliczności faktycznych i od wykazania, że ich wyprowadzka oznaczała wypowiedzenie najmu). Natomiast  wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela, jeżeli lokatorzy byli  uprawnieni do odpłatnego używania lokalu,  mogło nastąpić tylko na piśmie (pod rygorem nieważności) i tylko  z przyczyn wskazanych  w ustawie. Zgodnie z ustawą, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, między innymi,  jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 

•  jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Ponadto, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w ustawie, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Reasumując, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy stosunek najmu (wobec każdego z małżonków) ustał. Jeżeli tak, to można żądać od najemców zapłaty zaległego czynszu najmu wraz z odsetkami oraz   zażądać (w zakresie dozwolonym ustawą) odnowienia lokalu (chyba, że umowa łącząca strony postanawiała coś innego). W takiej sytuacji najemca nie może się wprowadzić. Należy także dokonać jego wymeldowania. Natomiast, jeżeli umowa najmu nie został rozwiązana, najemcy będą mieli prawo do wejścia do lokalu, przy czym można żądać od nich zapłaty zaległego czynszu, a także również zapłaty czynszu, za czas gdy nie przebywali w lokalu (z odsetkami). Ponadto, jeżeli nadal nie płacą oraz gdy zachowują się w sposób opisany powyżej należy im wypowiedzieć, w trybie wskazanym powyżej, umowę najmu. Należy przy tym jednak pamiętać, że jeżeli faktycznie oni będą przebywać w lokalu, konieczne będzie dokonanie ich eksmisji w drodze procesu sądowego.