Ważność umowy najmu - pozbycie się lokatora

Odpowiedź prawnika: Ważność umowy najmu - pozbycie się lokatora

Umowa najmu zawarta bez wiedzy drugiego z małżonków nie jest nieważna. Brak zgody zasadniczo tez nie powoduje nieważności takiej umowy. Dopiero, gdy drugie z małżonków odmówi udzielenia zgody, umowa staje się nieważna. Do tego czasu umowa jest tzw. czynnością kulejącą, mamy do czynienia z bezskutecznością zawieszoną.  

Więcej informacji na ten temat zawiera artykuł  Zarząd majątkiem przez małżonków - stan prawny obowiązujący od 20 stycznia 2005 r.

W tej chwili więc żona może odmówić udzielenia zgody na wynajęcie lokalu i umowa ta stanie się nieważna, a lokator znajdzie się w sytuacji, w której zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Należy jednak podkreślić, iż przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie są w tym zakresie zsynchronizowane z ustawą o ochronie praw lokator i stawiają tę ochronę pod znakiem zapytania.  

Zgodnie z art. 41  § 2 kro, jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. 

Nie jest więc wykluczone, że najemca udowadniając powstanie szkody, zażąda od męża odszkodowania.  

Jeśli lokatorka nie opuści dobrowolnie mieszkania, konieczne będzie skierowanie pozwu o eksmisję. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego m. in. wobec kobiety w ciąży, chyba może ona zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.  

Jednakże tego przepisu nie stosuje się do osób, które zajmowały lokal inny niż wchodzący w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, lokal spółdzielni mieszkaniowej albo TBS-u. Innymi słowy przepis ten nie ma zastosowania do „prywatnego” najmu, chyba że umowa najmu została zawarta przed 1 stycznia 2005 r. Wtedy bowiem zmieniły się przepisy i ograniczono sytuacje, w których sąd obowiązkowo musiał orzec o uprawieniu do lokalu socjalnego. Należy jednak pamiętać, że i teraz sąd może (ale już nie musi) przyznać prawo do lokalu socjalnego kobiecie w ciąży.