Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do kw

Odpowiedź prawnika: Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do kw

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego na podstawie umowy przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy, zwanej umową definitywną, przyrzeczoną. Może to być przedwstępna umowa nie tylko sprzedaży, ale i umowy o dzieło, zlecenia, najmu itp. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nie następuje więc na jej podstawie sprzedaż, a jedynie zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży. Stąd sprzedaż nastąpi dopiero w chwili podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Co do możliwości wpisania roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej, to istnieje ona bez względu na to, czy strony zapiszą to w akcie notarialnym czy nie. Zgodnie z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności mogą być ujawniane:

• prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

• roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,

• roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

• roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

• wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych,

• prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Wpis roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej ma więc jedynie na celu ochronę przyszłych nabywców, którzy w dobrej wierze zawierają umowę przedwstępną. Nie ogranicza on praw właściciela, w szczególności ma ona nadal prawo zbyć nieruchomość także innej osobie (choć oczywiście będzie to oznaczało niewykonanie umowy przedwstępnej). Druga strona w takiej sytuacji dzięki wpisowi w kw może dochodzić zawarcia umowy definitywnej, czyli umowy sprzedaży od nabywcy nieruchomości.