Wspólnota mieszkaniowa a sprzedaż lokalu
Pytanie:
"Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej została podjęta uchwała w sprawie zbycia części nieruchomości wspólnej (pomieszczenia gospodarcze na półpiętrach, powstałe po komorach zsypowych w wyniku wyłączenia z eksploatacji instalacji zsypowych - zmiana przeznaczenia pomieszczeń i wyłączenie z eksploatacji nastąpiło na podstawie podjętych uchwał) oraz zgoda na zmianę udziałów w części wspólnej. wykonanie uchwały powierzono zarządowi i radzie wspólnoty(organ statutowy wspólnoty). Ustalono w uchwale koszt 1m2 zbywanej powierzchni. 1.Jakie działania winien podjąć zarząd w celu wykonania uchwały? - forma sprzedaży ( umowa notarialna czy z zarządem); 2. W jaki sposób zmienić wielkości udziałów wszystkich właścicieli? 3. Kto winien ponosić koszty powyższych operacji?"
Odpowiedź prawnika: Wspólnota mieszkaniowa a sprzedaż lokalu
Ad. 1
Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Umowa taka jest zawierana miedzy nabywcą danego lokalu a wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd.
Ad. 2
W razie wyodrębnienia własności lokali (już sama umowa powinna określać udział w nieruchomości wspólnej wraz z pomieszczeniami przynależnymi) właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Również udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, to taka zmiana jest dopuszczalna. Przy czym wymaga również zmiany umów (umowy) ustalających (-ej) udział lokalu wyodrębnionego w powierzchni nieruchomości wspólnej.
W związku z powyższym, należy dokonać zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej w sposób wskazany powyżej - odpowiadający stosunkowi powierzchni użytkowej każdego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Innymi słowy należy ustalić udziały w sposób proporcjonalny do powierzchni wyodrębnionych lokali.
Ad. 3
Zgodnie z art. 12 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
W związku z powyższym, koszty wyodrębnienia wspomnianych lokali oraz zmiany ich użytkowania powinni ponieść właściciele wyodrębnionych lokali - wspólnota mieszkaniowa.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?