Zgłoszenie samowoli budowlanej

Odpowiedź prawnika: Zgłoszenie samowoli budowlanej

Aby odpowiedzieć na tak zadane pytanie ustalenia wymaga czy doszło do samowoli budowlanej. Zgodnie z art. 48 ustawy prawo budowlane (dalej p.b.) właściwy organ nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, wybudowanego bez pozwolenia na budowę. Zatem należy ustalić czy dla połączenia dwóch lokali potrzebne było pozwolenie na budowę. Art. 28 prawa budowlanego ustanawia generalną zasadę, iż prowadzenie robót budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Z kolei art. 29 ust. 2 stanowi wyjątek od tej zasady. Na podstawie tego ostatniego przepisu pozwolenia na budowę nie wymaga, m. in. wykonywanie robót budowlanych polegających remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych. Jednakże naszym zdaniem w tym przypadku nie można mówić o remoncie a raczej o przebudowie. Remont został zdefiniowany w art. 3 pkt 8 p.b. jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Z kolei przez przebudowę, należy rozumieć, zgodnie z art. 3 pkt 7a, wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Dla przebudowy zatem zawsze wymaga się uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. W konsekwencji, jeżeli współwłaściciel nie uzyskał takiego pozwolenia to dopuścił się samowoli budowlanej. Wystąpienie takiej sytuacji należy zgłosić do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB).

PINB w tym przypadku może nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego. W tym kontekście należy powiedzieć, iż decyzja o rozbiórce może objąć doprowadzenie stanu budynku do poprzedniego stanu. Jednakże, współwłaściciel mógłby, po spełnieniu wymogów prawa budowlanego oraz po zapłacie opłaty legalizacyjnej, doprowadzić do stanu zgodnego z prawem. Zatem musiałby także dołączyć oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Jako, że niewątpliwie zadysponowanie nieruchomością w takim przypadku jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli, której z oczywistych względów nie uzyska. W konsekwencji legalizacja samowoli nie będzie możliwa.

W sytuacji, gdy objęła Pani nieruchomość w zarząd już po powstaniu samowoli budowlanej nie będzie Pani za nią odpowiadać jako zarządca nieruchomości. Wręcz przeciwnie prowadzi Pani starania (m .in. przez zgłoszenie do PINB) w celu usunięcia stanu niezgodności z prawem.

W kwestii przeprowadzenia inwentaryzacji budynku należy wskazać na treść art. 61 p.b. Przepis nakłada szereg obowiązków na właścicieli i zarządców nieruchomości odnośnie utrzymania i użytkowania obiektów budowlanych. Dodatkowo, zgodnie z art. 62 ust. 1 p.b. obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej kontroli. Jasnym jest, iż wykonanie obowiązków nałożonych przez ustawę nie będzie możliwe bez uprzedniego poznania pełnego stanu technicznego nieruchomości.

Zatem na współwłaścicielu zajmujące konkretne mieszkanie również ciąży obowiązek przeprowadzenia inwentaryzacji. Wydaje się zatem, iż ze względu na brak jego współpracy w tym zakresie możliwe zgłoszenie tego faktu do PINB.