Wstąpienie w stosunek najmu a prawa wynajmującego

Odpowiedź prawnika: Wstąpienie w stosunek najmu a prawa wynajmującego

Jak rozumiemy zmarłej osobie przysługiwało prawo najmu lokalu mieszkalnego, które uzyskała w drodze decyzji administracyjnej. Jak wynika z ustalonego orzecznictwa nie wyłącza to zastosowania art. 691 kc. Można w tym zakresie powołać Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna  z dnia 26 stycznia 1983 r.  (sygn. akt III CRN 331/82; LexPolonica nr 321022): Według ustalonej judykatury, sprawa z art. 691 kc należy do drogi sądowej także wtedy, gdy lokal mieszkalny - podlega szczególnemu trybowi najmu. Podobnie Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna  z dnia 23 października 1981 r.  (sygn. akt III CRN 212/81; LexPolonica nr 320134):
W razie śmierci najemcy mieszkania, prawa i obowiązki przysługujące najemcy ze stosunku najmu - nie wygasają, lecz stosownie do art. 691 kc przechodzą na osoby bliskie najemcy, które stale mieszkały z nim do chwili jego śmierci. W procesie o ustalenie, że osoba bliska najemcy wstąpiła na tej podstawie w stosunek najmu, osobą pozwaną powinna zatem być druga strona tego stosunku, to jest wynajmujący. Wynajmującym jest zazwyczaj właściciel, zarządca budynku. Nie jest nim natomiast organ administracji państwowej uprawniony do wydawania decyzji o przydziale lokali i to także w odniesieniu do lokali podlegających szczególnemu trybowi najmu. Decyzja o przydziale lokalu jest wprawdzie źródłem stosunku najmu, lecz nie zmienia podmiotów tego stosunku. Organ państwowy uprawniony do wydania takiej decyzji nie staje się więc przez to wynajmującym.

Przypuszczamy zatem, że syn zmarłej osoby wystąpił z powództwem ustalającym wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 kc. Pozostawiając rozstrzygnięcie zasadności powództwa w gestii sądu wskazać należy, iż wstąpienie w stosunek najmu na wskazanej wyżej podstawie następuje z mocy prawa. Oznacza to, iż nie jest potrzebne zawarcie nowej umowy najmu pomiędzy wynajmującym a osobą wstępującą w stosunek najmu. Syn zmarłej osoby wejdzie w tym przypadku w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy. Zatem dotychczasowe postanowienia umowy najmu będą miały zastosowanie do nowego najemcy w takim samym zakresie, w jakim miały zastosowanie w stosunku do osoby zmarłej, z jedną tylko zmianą. Mianowicie, niezależnie od postanowień umownych na podstawie art. 691 § 4 kc syn osoby zmarłej będzie mógł wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony.

W konsekwencji nie będzie Pani musiała zawierać nowej umowy najmu. Co więcej nie może Pani, bez zgody osoby korzystającej z uprawnień przyznanych art. 691 kc, zmienić jednostronnie jakichkolwiek postanowień dotychczasowej umowy najmu. Nie może Pani zatem zażądać kaucji. Jeżeli chodzi o zmianę stawki czynszu, to może Pani ją zmienić tylko w drodze wypowiedzenia czynszu w dotychczasowej wysokości na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ogólnie można powiedzieć, że zakres Pani uprawnień w stosunku do najemcy wstępującego w istniejący stosunek najmu nie ulegnie zmianie. Zmieni się podmiotowo druga strona umowy, jednakże ten fakt pozostaje bez wpływu na Pani prawa i obowiązki wynikające z przepisów prawa czy z umowy najmu.