Wybicie drzwi bez zgody współwłaścicieli
Pytanie:
"Rok temu kupiłem udział w kamienicy ze wskazaniem na oficynę. Po kupnie zawiadomiłem wszystkich współudziałowców o zamiarze pomalowania klatki schodowej kamienicy i nie otrzymałem sprzeciwu. Pomalowałem klatkę i poniosłem cały koszt malowania. Nagle jeden ze współwłaścicieli, bez jakiegokolwiek zawiadomienia, porysował część klatki. Na pytanie, co robi, stwierdził, że będzie wybijał drzwi do swojego lokalu i uzasadnił, że w oryginalnych planach jego drzwi istnieją (być może, nie wiem). Z mojej wiedzy jakiekolwiek prace w części wspólnej (niezależnie, czy to są udziały, czy kamienica ma podział fizyczny) wymagają pozwolenia wszystkich współwłaścicieli. Na razie drzwi nie są wybite, ale ściana klatki jest porysowana w przygotowaniu do wybicia. Sprzeciwiłem się temu krokowi i zawiadomiłem Policję. Funkcjonariusze sporządzili notatkę, ale stwierdzili, że ja sam muszę wnieść sprawę do sądu i sąd rozstrzygnie winę. Czy porysowanie części wspólnej nieruchomości bez zezwolenia współwłaścicieli nie jest aktem wandalizmu? Co mogę zrobić i co Policja powinna zrobić w tej sprawie?"
Odpowiedź prawnika: Wybicie drzwi bez zgody współwłaścicieli
Nie jest tak, że na każdą czynność dotyczącą rzeczy wspólnej potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. Taka zgoda jest potrzebna przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Można o tym przeczytać w artykule A jeśli nie jesteś jedynym właścicielem... - Co może współwłaściciel?.
Porysowanie ściany może być wykroczeniem lub (gdyby szkoda przekroczyła 250 zł) przestępstwem. Przepis art. 124 kodeksu wykroczeń stanowi, iż kto cudzą rzecz umyślnie niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, jeżeli szkoda nie przekracza 250 złotych, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Ściganie następuje na żądanie pokrzywdzonego. Należy jednak zwrócić uwagę, iż wymagana jest tu umyślność, a tej w opisanej sytuacji raczej brak. Współwłaściciel nie niszczył ściany w tym celu, by ją zniszczyć, lecz by przygotować ją do prac budowlanych.
W związku z powyższym sytuacja powinna być rozwiązana przy pomocy prawa cywilnego, a w tej dziedzinie Policja nie ma uprawnień do rozstrzygania sporów.
Należałoby rozstrzygnąć, jaki charakter ma czynność wybicia drzwi. W zasadzie jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, gdyż nie jest to czynność zmierzająca do zachowania rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym. Brak zgody z Pana strony oznacza, że współwłaściciel powinien albo Pana (i pozostałych współwłaścicieli) przekonać, albo wnieść sprawę do sądu, jeśli uda mu się zebrać więcej niż połowę udziałów.
Gdyby współwłaściciel bez wymaganej zgody pozostałych dalej kontynuował prace budowlane (co swoją drogą jest mało prawdopodobne, bo wymagane byłoby tu pozwolenie na budowę, a tego bez zgody pozostałych współwłaścicieli nie uzyska), może Pan wnieść do sądu powództwo o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?