Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Zgodnie z treścią art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Podstawowym warunkiem możliwości wypowiedzenia stosunku najmu na podstawie cytowanego przepisu jest ustalenie, iż najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu znajdującego się w tej samej miejscowości co lokal wynajmowany i może tego lokalu używać.
Przez tytuł prawny należy rozumieć prawo własności, współwłasność lub stosunek zobowiązaniowy np. umowa najmu, dzierżawy czy użytkowania lokalu. W sytuacji, gdy najemcy nie przysługuje żadne prawo, na mocy którego może on korzystać z innego lokalu (i faktycznie ma taką możliwość) to należy uznać, iż wypowiedzenie stosunku najmu jest nieskuteczne.
Konsekwencją tego stanu rzeczy jest stwierdzenie, iż nie doszło do wypowiedzenia i najemca nadal może korzystać z lokalu na dotychczasowych zasadach.
Wątpliwości budzi również treść wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ust. 1 wypowiedzenie powinno wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Naszym zdaniem samo wskazanie przepisu ustawy nie może zostać uznane za wystarczające. Wydaje się, iż ZGN powinien wskazać przynajmniej na uzasadnione przypuszczenia, iż najemca ma tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Niewłaściwe jest także określenie terminu wypowiedzenia. Doręczenie nastąpiło w dniu 1-09-2010 roku (decydująca jest data, w której oświadczenie dotarło do adresata w taki sposób, iż mógł się zapoznać z jego treścią) a zatem wypowiedzenie byłoby skuteczne z dniem 31-11-2010 r., gdyby było prawidłowe.