Wypowiedzenie najmu lok. komunalnego
Pytanie:
"Najemca lokalu komunalnego - umowa zawarta w 1997 r. - otrzymał wypowiedzenie najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (...). W piśmie otrzymanym w dniu 01.09.2010 (awizo z 31.08.2010, podjęte na poczcie następnego dnia tj. w dniu 01.09.2010) podano jedynie ww. wymienioną podstawę prawną wypowiedzenia i określono termin utraty mocy umowy najmu z dniem 30.09.2010 r. Wbrew powołanemu wyżej art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy najemca nie posiada praw do żadnego innego lokalu mieszkalnego. Został w piśmie zobowiązany do protokolarnego zdania lokalu do dn. 30 września br. W lokalu tym mieszka od wielu lat, nie ma dokąd się wyprowadzić. Nie ma też żadnej informacji na jakiej podstawie ZGN stwierdził zaistnienie przyczyny wypowiedzenia. Po sprawdzeniu treści powołanego przepisu, najemca jedynie domyśla się, że chodzi o to, że jakoby posiadał tytuł do innego lokalu, co zresztą nie jest zgodne ze stanem faktycznym. Jakie są skutki pisma-wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego wysłanego z Zarządu Gospodarowaniem Nieruchomościami, jeżeli nie uzasadniono i nie podano przyczyn wypowiedzenia, wskazano jedynie podstawę prawną - art. 11 ust. 3 pkt 2. Jakie środki prawne w związku z tym mu przysługują?"
Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie najmu lok. komunalnego
Zgodnie z treścią art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Podstawowym warunkiem możliwości wypowiedzenia stosunku najmu na podstawie cytowanego przepisu jest ustalenie, iż najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu znajdującego się w tej samej miejscowości co lokal wynajmowany i może tego lokalu używać.
Przez tytuł prawny należy rozumieć prawo własności, współwłasność lub stosunek zobowiązaniowy np. umowa najmu, dzierżawy czy użytkowania lokalu. W sytuacji, gdy najemcy nie przysługuje żadne prawo, na mocy którego może on korzystać z innego lokalu (i faktycznie ma taką możliwość) to należy uznać, iż wypowiedzenie stosunku najmu jest nieskuteczne.
Konsekwencją tego stanu rzeczy jest stwierdzenie, iż nie doszło do wypowiedzenia i najemca nadal może korzystać z lokalu na dotychczasowych zasadach.
Wątpliwości budzi również treść wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ust. 1 wypowiedzenie powinno wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Naszym zdaniem samo wskazanie przepisu ustawy nie może zostać uznane za wystarczające. Wydaje się, iż ZGN powinien wskazać przynajmniej na uzasadnione przypuszczenia, iż najemca ma tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Niewłaściwe jest także określenie terminu wypowiedzenia. Doręczenie nastąpiło w dniu 1-09-2010 roku (decydująca jest data, w której oświadczenie dotarło do adresata w taki sposób, iż mógł się zapoznać z jego treścią) a zatem wypowiedzenie byłoby skuteczne z dniem 31-11-2010 r., gdyby było prawidłowe.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?