Wypowiedzenie najmu przez lokatora

Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie najmu przez lokatora

Szczególne terminy wypowiedzenia (np. powyższy termin trzyletni) umowy najmu wynikające z ustawy o ochronie lokatorów obowiązują wynajmującego. Najemca może natomiast dokonać wypowiedzenia umowy najmu zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, czyli na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (gdy czynsz jest płatny miesięcznie).

W stosunkach zobowiązaniowych zasadą jest, że jeśli jedna ze stron dokonała wypowiedzenia, druga strona nie może już tego zrobić, gdyż takie wypowiedzenie nie ma sensu prawnego (wygaśnięcie umowy i tak nastąpi), gdyż (w umowach innych niż najem) zasadniczo terminy wypowiedzenia są takie same dla obu stron. Przepisy dotyczące najmu spełniają przede wszystkim rolę ochronną wobec najemcy.

Z uwagi na to należałoby przyjąć możliwość dokonania wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę mimo wcześniejszego wypowiedzenia dokonanego przez wynajmującego, pod warunkiem, że doprowadzi to skrócenia okresu wypowiedzenia (z trzech lat do trzech miesięcy). Przepisy dotyczące najmu nie chronią natomiast wynajmującego ze względu na to, że przez pewien czas oczekiwał dochodów z najmu zawartego na czas nieoznaczony. Gdyby strony zawarły umowę na czas określony, a najemca zrezygnował z niej przed terminem, to wynajmujący miałby prawo do czynszu za pozostały okres. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego z zachowaniem trzyletniego okresu wypowiedzenia nie przekształca umowy w najem na czas oznaczony. Jeżeli najemca wypowie umowę najmu z wykorzystaniem wcześniejszego terminu wypowiedzenia, to wynajmujący nie będzie mógł żądać czynszu za całe trzy lata, a jedynie przez okres trzech miesięcy – do czasu wygaśnięcia umowy.