Wypowiedzenie umowy dzierżawy, zawartej na czas oznaczony

Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie umowy dzierżawy, zawartej na czas oznaczony

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Sądu Najwyższego,  takie postanowienie jest niezgodne z przepisami ustawy i jako takie jest nieważne.  Bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy  zawartej na czas oznaczony, przewidujące możliwość jej wypowiedzenia (uchwała SN z 27 października 1997 r., III CZP 49/97,  LexPolonica  nr 326056, OSNC 1998, nr 3, poz. 36); Sąd Najwyższy w motywach tej uchwały podzielił swoje stanowisko i argumentację o niedopuszczalności wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, poza przyjętym tam poglądem o bezwzględnym charakterze przepisów Kodeksu cywilnego o najmie. W orzeczeniu z 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97, LexPolonica nr 327605 (OSNC 1998, nr 9, poz. 144), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy  -  zawartej na czas oznaczony  - możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. Jak wynika z uzasadnienia „niedopuszczalne jest mianowicie - i nie może zostać skutecznie wprowadzone mocą umowy stron  -  uprawnienie swobodnego, wynikającego tylko z woli wydzierżawiającego (wynajmującego), wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, pozostawałoby to w sprzeczności z przyjętym w takiej umowie zobowiązaniem (bezwarunkowym) utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Jednakże inna sytuacja powstaje wtedy, gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić, w takiej bowiem sytuacji druga strona liczy się z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać skrócony, a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia może polegać tylko na podważeniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej przesłanki”. W tej materii zastosowanie znajduje przepis art. 673 § 3 w zw. art. 694 k.c., zgodnie z którym jeżeli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć najem  w wypadkach określonych w umowie. Art. 667 § 2 w zw. art. 694 k.c. ustanawia samodzielną podstawę do jednostronnego wypowiedzenia umowy dzierżawy niezależnie od postanowień umownych.