Wypowiedzenie umowy najmu

Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie umowy najmu

W powyższym przypadku należy zastosować ustawę o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 wypowiedzenie stosunku prawnego polegającego na odpłatnym zajmowaniu lokalu (a z takim mamy tu do czynienia) przez właściciela może nastąpić jedynie  z przyczyn określonych w tym przepisie (zatem samo zastrzeżenie w umowie, iż wypowiedzenie może nastąpić w przypadku naruszenia treści umowy jest skuteczne tylko w tym zakresie, w którym naruszenie treści tej umowy spełnia jednocześnie jedną z przyczyn wypowiedzenia określonych w ustawie).

Zgodnie z jej art. 11 ust. 2 pkt. 2 właściciele może rozwiązać stosunek prawny uprawniający do zajmowania lokalu, jeśli lokator zalega z płatnością za czynsz lub dodatkowe opłaty związane z eksploatacją lokalu co najmniej za trzy okresy płatności (jeśli zatem umówiliście się Państwo na płatności miesięczne, to będzie to zaległość za trzy miesiące). Ponadto wymagane jest uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Z wypowiedzeniem musicie zatem Państwo zaczekać aż powstanie wspomniana wyżej zaległość i lokatorzy zaś nie zareagują w terminie miesięcznym na pisemne upomnienie, a następnie wypowiedzieć umowę w formie pisemnej. Jeśli nadal nie uda się uzyskać kontaktu z lokatorami, to wystarczające wydaje się przesłanie oświadczenia woli na piśmie na ich adres zameldowania. Nadto nie należy zapominać, iż wypowiedzenie powinno nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W tym przypadku nie można mówić o konkludentnym (dorozumianym) wypowiedzeniu umowy przez lokatorów. Samo  faktyczne nie zajmowanie lokalu połączone z nieopłacanie czynszu to zbyt mało dla wyciągnięcia takich wniosków (chociażby dlatego, iż nie doszło do zwrotu kluczy i formalnego oddania lokalu).

Do ochrony  prawa najemcy do zajmowania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania. Ochrona ta działa również przeciwko wynajmującemu (właścicielowi lokalu), stąd jeśli wkroczy on do wynajmowanego lokalu bez konieczności (taką koniecznością jest np.: poważna awaria, którą należy usunąć), dojdzie do naruszenia posiadania i lokatorowie będą mogli domagać się ochrony. Dopóki bowiem nie nastąpi wypowiedzenie stosunku najmu, stosunek ten nadal trwa i jest chroniony. Dopiero po wygaśnięciu stosunku najmu będzie wkroczenie do lokalu przez właściciela będzie dopuszczalne.

Jeśli chodzi o art. 193 kodeksu karnego (naruszenie miru domowego), to jego przesłanki są tak sformułowane, że teoretycznie mogą się one odnosić również do właściciela wkraczającego wbrew woli najemcy do wynajmowanego lokalu.