Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Jak wskazuje treść pytania, do umowy strony włączyły regulację art. 672 kc (dotyczący najmu w ogólności), zgodnie z którym jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Przepis ten nie zobowiązuje natomiast wynajmującego do udzielenia najpierw najemcy dodatkowego terminu z zagrożeniem wypowiedzenia umowy, co przewiduje art. 687 kc (dotyczący najmu lokali).
Należy rozważyć, jaka jest relacja miedzy powyższymi przepisami. Na marginesie można twierdzić, iż dopuszczalne będzie w tych warunkach wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony (co budziło pewne wątpliwości). Przepis art. 687 kc przewidujący możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu lokalu z powodu zaległości czynszowych, znajduje bowiem zastosowanie również do umów zawartych na czas oznaczony (tak uzasadnienie uchwały SN 7 czerwca 2006 r. III CZP 30/2006).
Przepis art. 687 kc jest przepisem semiiperatywnym, co oznacza, że jego unormowań nie można zmienić na niekorzyść najemcy. Najbardziej istotne w przedstawionej sprawie wydaje się to, że art. 687 kc jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 672 kc. Biorąc pod uwagę powyższe oraz to, że przepisu nie można zmienić na niekorzyść, nawet z umieszczeniem w umowie klauzuli z innego przepisu, należy naszym zdaniem uznać, że wypowiedzenie nie zostało dokonane skutecznie.
Warto w tym przytoczyć dotyczącą podobnej sytuacji uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66, OSNCP 1967/6 poz. 102 - Jeżeli najemca lokalu mieszkalnego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 kc) - wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 kpc) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu, nie zapłacił zaległego czynszu.
Na Pana korzyść będzie więc przemawiał dodatkowo fakt, że zapłacił Pan zalęgły czynsz, w dodatku przed upływem terminu, jakiego powinien był udzielić wynajmujący.